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Nuda proprietà e usufrutto: chi paga l’IMU?

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Può capitare che si acquisti un immobile in nuda proprietà ottenendo un vantaggio economico, come pure è frequente che nell’ambito di una compravendita i genitori acquistino l’usufrutto e i figli la nuda proprietà, o ancora, che i genitori donino ai figli la nuda proprietà riservandosi il diritto di usufrutto.

Ricordiamo, prima di tutto, che l’usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consistente nel diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Si tratta di un diritto reale di godimento su cosa altrui dal contenuto molto vasto: le facoltà dell’usufruttuario hanno infatti un’estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettanti al proprietario, al quale residua la nuda proprietà.

Capita spesso di chiedersi: chi paga l’IMU e le imposte locali? L’usufruttuario o il nudo proprietario? Su questo ci sono pochi dubbi: la normativa prevede che il soggetto passivo dell’imposta è il possessore “a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie”. Pertanto è l’usufruttuario che paga l’Imu.

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Decreto Liquidità 8 aprile 2020: misure per il sostegno finanziario di imprese e professionisti.

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Risorse fino a 400 miliardi di euro per sostenere la liquidità di imprese e professionisti attraverso il Fondo centrale di garanzia PMI e le garanzie rilasciate da SACE, sospensione di pagamenti fiscali e contributivi, differimento delle scadenze fiscali, disciplina golden power ampliata nei settori di rilevanza strategica nazionale e molto altro.

Clicca qui per scaricare il testo completo del Decreto Liquidità (D.L. n. 23 del 2020) pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

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Antiriciclaggio: aumentano le segnalazioni nel secondo semestre 2019.

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Nel secondo semestre del 2019 la UIF ha ricevuto 54.621 segnalazioni di operazioni sospette, in aumento rispetto a quelle pervenute nel periodo corrispondente del precedente anno (+12,2 per cento). Nell’anno sono state acquisite 105.789 segnalazioni, con un aumento del 7,9 per cento rispetto al 2018.

La crescita del secondo semestre è determinata dalle segnalazioni di riciclaggio, che hanno raggiunto le 53.773 unità (+13,2 per cento), in assoluto il numero più elevato di segnalazioni della specie ricevuto in un periodo di 6 mesi. L’incremento delle segnalazioni è principalmente riconducibile agli IMEL e a banche e Poste.

Sotto il profilo della ripartizione territoriale si osserva l’incremento delle segnalazioni relative a operazioni effettuate in Lombardia (da 9.288 del secondo semestre 2018 a 10.954 di quello in esame), nel Lazio (da 4.697 a 5.662), in Sicilia (da 2.898 a 3.765) e in Emilia-Romagna (da 3.325 a 3.910), mentre registrano una contenuta diminuzione quelle relative alla Toscana (da 3.613 a 3.540).

Nel periodo considerato l’Unità ha complessivamente analizzato e trasmesso agli Organi investigativi 55.328 segnalazioni, con una ulteriore riduzione delle giacenze, portate ai minimi storici. Nello stesso arco di tempo ha adottato 21 provvedimenti di sospensione di operazioni sospette per un valore di complessivi 8,2 milioni di euro.

Nel semestre l’Autorità giudiziaria ha inviato alla UIF 226 richieste di informazioni e ha ricevuto dall’Unità 450 note di risposta, comprensive di seguiti riferibili anche a interlocuzioni avviate prima del periodo di riferimento.

Nel complesso le richieste di informazioni ad altre FIU sono state 512 e risultano collegate per oltre il 50 per cento a esigenze di analisi di segnalazioni di operazioni sospette.

L’Unità ha svolto 12 verifiche ispettive nei confronti di intermediari operanti in settori connotati da elevata complessità ed esposizione a rischi.

Il valore dell’oro scambiato nel semestre ha subito un ulteriore consistente incremento (+19 per cento) imputabile all’aumento del prezzo dell’oro e delle operazioni di compravendita.

Cliccare qui per scaricare l’ultimo numero dei “Quaderni dell’Antiriciclaggio” edito dalla Banca d’Italia.

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Pubblicato il nuovo modulo per accedere al Fondo per la sospensione dei mutui sulla prima casa.

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È stata pubblicata la nuova modulistica, aggiornata e semplificata rispetto al modello precedente, per presentare la domanda di sospensione del mutuo tramite l’accesso al Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa.
Per facilitare e velocizzare ulteriormente le procedure, il nuovo modello, reperibile sui siti del Dipartimento del Tesoro del Ministero dell’Economia e delle Finanze, di Consap e dell’Abi, potrà essere compilato direttamente online ed inviato secondo le modalità indicate da ciascuna banca.

A seguito della firma del Ministro dell’Economia e delle Finanze, Roberto Gualtieri, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto attuativo dell’art. 54 del DL “CuraItalia” che integra la disciplina del cosiddetto fondo Gasparrini, che prevede il diritto, per i titolari di un mutuo contratto per l’acquisto della prima casa che siano nelle situazioni di temporanea difficoltà previste dal regolamento, di beneficiare della sospensione del pagamento delle rate fino a 18 mesi.
In seguito all’emergenza Covid, l’operatività del fondo Gasparrini è stata estesa, consentendo di accedere al medesimo anche ai lavoratori dipendenti con riduzione o sospensione dell’orario di lavoro (ad esempio per cassa integrazione) per un periodo di almeno 30 giorni e ai lavoratori autonomi e ai professionisti che abbiano subito un calo del proprio fatturato superiore al 33% rispetto al fatturato dell’ultimo trimestre 2019. Inoltre, per tutte le ipotesi di accesso al Fondo:

  • non è più richiesta la presentazione dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE);
  • è possibile beneficiare anche per chi ha già fruito in passato della sospensione (purché l’ammortamento sia ripreso da 3 mesi);
  • è stato previsto che il Fondo sopporti il 50% degli interessi che maturano nel periodo della sospensione.

Per ottenere rapidamente la sospensione del mutuo il cittadino, in possesso dei requisiti previsti per l’accesso al Fondo e che si trovi nelle situazioni in cui è previsto l’intervento dello stesso, deve prendere contatto con la banca che ha concesso il mutuo, la quale dietro presentazione della documentazione necessaria procede alla sospensione del finanziamento.

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2019: fallimenti in calo.

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Secondo l’analisi di CRIBIS si torna ai livelli del 2010; con un trend positivo del settore dell’edilizia dal 2015. Inoltre i concordati preventivi sono diminuiti del 73,5% negli ultimi 6 anni.

Nel 2019 i fallimenti delle imprese italiane sono diminuiti dell’1,7% rispetto al 2018, passando da 11.233 a 11.044: è quanto emerge dall’Analisi dei fallimenti in Italia condotta da CRIBIS, società del Gruppo CRIF specializzata nella business information. I cali più significativi nel settore dell’edilizia (-12,2%, 1.974 aziende fallite) che conferma così il proprio trend positivo dal 2015; per la prima volta in aumento dagli ultimi cinque anni, invece, i fallimenti nel settore industriale (+3,8%, con 2.086 aziende vs 2.010) e nel commercio (+1,3%, 3.521 vs 3.475).

L’analisi di CRIBIS ha inoltre rilevato nel 2019 2.567 fallimenti nel settore dei servizi (-1,6%), a fronte dei 3.019 del 2015, anno nero per il comparto negli ultimi 10 anni, mentreil 2014 è stato l’anno con più imprese fallite nei settori del commercio (4.643), dell’edilizia (3.343) e dell’industria (3.247).

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D.L. Cura Italia nell’analisi dell’Ordine Nazionale dei Commercialisti.

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Il decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, denominato “Cura Italia”, introduce una serie di misure di potenziamento del servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, per complessivi 25 miliardi, che va ad aggiungersi ai precedenti interventi confluiti nei decreti-legge n. 14 del 9 marzo 2020, n. 11 dell’8 marzo 2020, n. 9 del 2 marzo e n. 6 del 22 febbraio.

Le misure si muovono lungo quattro direttrici:

  1. finanziamento e potenziamento della capacità di intervento del Sistema sanitario, della Protezione civile e degli altri soggetti pubblici impegnati sul fronte dell’emergenza;
  2. sostegno ai lavoratori e alle aziende per la difesa del lavoro e del reddito;
  3. sostegno alla liquidità delle famiglie e delle micro, piccole e medie imprese, tramite il sistema bancario e l’utilizzo del fondo centrale di garanzia;
  4. sospensione degli obblighi di versamento di tributi e contributi e di altri adempimenti fiscali e introduzione di incentivi fiscali.

Il documento fornisce una prima sintesi delle disposizioni di maggiore interesse, rimandando ulteriori approfondimenti a successivi interventi.

Clicca qui per scaricare il documento completo.

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Coronavirus: nuovo modello autodichiarazione aggiornato al 23 marzo.

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Il D.P.C.M. 22 marzo 2020, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale – Serie Generale n. 76 del 22 marzo, ha rimodulato le indicazioni relative al sistema di misure per il contenimento dell’emergenza epidemiologica da COVID-19.
Sono state riviste in modo restrittivo le circostanze che legittimano gli spostamenti al di fuori della propria abitazione. Ciò ha comportato un aggiornamento del modello di autodichiarazione da compilare per motivare lo spostamento stesso.
Ci si può quindi muovere soltanto per i seguenti motivi: comprovate esigenze lavorative, esigenze di assoluta urgenza e motivi di salute.
Il nuovo D.P.C.M. abolisce la previsione, contenuta, nell’art. 1, comma 1, lett. a) del D.P.C.M. 8 marzo 2020, che assicurava il rientro tout court nel luogo di domicilio, abitazione o residenza.
Tale rientro è consentito solo nel caso in cui lo spostamento all’esterno è connesso ai motivi sopra elencati. Ad esempio, rientra negli spostamenti per comprovate esigenze lavorative, il tragitto (anche pendolare) effettuato dal lavoratore dal proprio luogo di residenza, dimora e abitazione al luogo di lavoro. Rientrano nelle esigenze di assoluta urgenza, anche i casi in cui l’interessato si rechi presso grandi infrastrutture del sistema dei trasporti (aeroporti, porti e stazione ferroviari) per trasferire propri congiunti alla propria abitazione.

Clicca qui per scaricare il nuovo modello di autodichiarazione

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Informazioni commerciali aziende

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L’informazione commerciale è uno strumento di supporto alle decisioni nell’ambito del credito e in particolare del credito commerciale.

Per consentire ai propri clienti di disporre in ogni momento di un supporto affidabile per un primo esame della solidità finanziaria di un’impresa, i nostri partners hanno sviluppato un sistema di rating che integra le informazioni che provengono dalle fonti pubbliche (Camere di Commercio, Tribunali e Uffici di Pubblicità Immobiliare) e, grazie all’applicazione di sofisticati algoritmi su base statistica, esprimono un giudizio sull’affidabilità creditizia e finanziaria di qualsiasi impresa italiana.

Il rating è pertanto un indice che consente di valutare rapidamente l’affidabilità finanziaria di un’impresa attraverso l’analisi delle variabili demografiche dell’impresa (forma giuridica, anzianità, settore economico, ecc.), degli elementi anagrafici di titolari e soci, di informazioni di bilancio (fatturato, debiti, ratios finanziari, ecc.) e di informazioni settoriali.

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Si prega di inserire: denominazione, sede e codice fiscale/P. IVA

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Ipoteca dopo il decreto ingiuntivo: soltanto pro creditore originario.

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L’iscrizione ipotecaria può essere eseguita dal soggetto che ha ottenuto il decreto ingiuntivo, non assumendo rilevanza la successiva cessione del credito in blocco se non per le vicende ulteriori rispetto alla iscrizione. La Corte d’appello di Roma con provvedimento n. 578/2020 del 23 gennaio 2020 ha rigettato il ricorso del contribuente contro l’iscrizione dell’ipoteca eseguita dalla Conservatoria.

La vicenda trae origine dalla’iscrizione con riserva, eseguita dalla Conservatoria di Roma 2. La richiesta formalità concerneva la iscrizione ipotecaria in forza di decreto ingiuntivo ottenuto dalla Banca per un credito ceduto poi alla reclamante, come da contratto di cessione di credito in blocco.
Il tribunale competente con provvedimento n. 578/2020 rigetta il reclamo confermando l’operato della conservatoria.

Il ricorrente, in particolare, sosteneva che l’ipoteca potesse essere iscritta a pieno titolo in favore della parte cessionaria del credito, ai sensi del combinato disposto degli articoli 2808, 2818 e 2839 del codice civile, in quanto titolare sostanziale del credito, e che inoltre “la legittimazione della stessa cessionaria ad iscrivere ipoteca a garanzia del credito ceduto emergerebbe dal coordinamento delle suddette disposizioni in tema di ipoteca con quelle dettate per la cessione del credito ed in particolare con l’art. 1263 c.c.”
La parte reclamante propone giudizio avverso il provvedimento del giudice di primo grado dinnanzi la Corte d’appello di Roma.

Pronuncia Corte d’appello di Roma
Il Collegio, respingendo le istanze di parte, conferma il giudizio di primo grado, replicando l’orientamento già espresso dalla Corte e ripercorrendo le valutazioni proposte dalla Cassazione nel sostenere che “il decreto ingiuntivo non può che dar luogo alla iscrizione ipotecaria in favore dello stesso creditore che ha ottenuto il decreto, anche se a chiederlo sia il soggetto subentrato nella posizione del creditore originario”.
Dunque da ritenere corretta “la successiva annotazione della vicenda surrogatoria a margine dell’iscrizione ipotecaria, potendo la trasmissione dell’ipoteca verificarsi solo dopo la sua accensione, che consegue all’iscrizione costitutiva della garanzia reale nei registri immobiliari”.
La distinzione operata dal legislatore tra richiedente l’iscrizione e il soggetto in favore del quale la stessa deve essere operata conferma in realtà che l’iscrizione può essere effettuata solo in favore del creditore originario, munito di titolo idoneo a costituire l’iscrizione, seppur il richiedente può essere persona diversa.
Anche il richiamo all’articolo 1263 codice civile ha rilevanza nel senso opposto a quello sostenuto dalla parte ricorrente. La stessa disposizione infatti “legittima la successiva annotazione a margine dell’iscrizione della trasmissione stessa, ma non incide sulle formalità da seguire per l’iscrizione originaria”.
In conclusione pertanto, l’iscrizione ipotecaria può essere eseguita dal soggetto che ha ottenuto il decreto ingiuntivo, non assumendo rilevanza la successiva cessione del credito in blocco se non per le vicende ulteriori rispetto alla iscrizione. La cessione del credito infatti potrà essere eseguita in annotazione esclusivamente dopo la iscrizione originaria.

Fonte Fisco Oggi

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Coronavirus, l’Agenzia apre gli uffici soltanto per la ricezione degli atti

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Dal 10 marzo, gli uffici territoriali e uffici provinciali-territorio dell’Agenzia delle entrate rimarranno aperti soltanto per la ricezione degli atti. In particolare, presso le sedi degli uffici sarà possibile consegnare documenti e richiedere servizi per la successiva lavorazione in back-office.
La misura è stata adottata in relazione all’emergenza sanitaria derivante dalla diffusione del Covid-19 e a seguito dell’emanazione del Dpcm del 9 marzo 2020, per ridurre al minimo l’affluenza dei contribuenti agli sportelli e le occasioni di contagio.

L’Agenzia invita a utilizzare i canali telematici per la richiesta di servizi e ricorda che è possibile ricorrere alla posta elettronica certificata (gli indirizzi sono riportati sul sito internet delle Entrate nell’area nazionale e in quelle regionali) per la presentazione di istanze e documenti che saranno lavorati in back- office e il cui esito sarà comunicato dall’ufficio sempre con posta elettronica.

Operativi, inoltre, per contattare gli uffici, altri canali di comunicazione come Civis, posta elettronica non certificata e telefono. Tutte le informazioni sono disponibili sul sito dell’Agenzia.

Per i servizi di assistenza di carattere generale è attivo il numero verde 800.90.96.96, contattabile da telefono fisso, o il numero 06/96.66.89.07 tramite cellulare.

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Coronavirus, bloccate anche le cause condominiali

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Fino al 22 marzo nessuna udienza, nemmeno per cause condominiali. L’art. 1, secondo comma, del d.l. n. 11/2020 stabilisce che «a decorrere dal giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto e sino al 22 marzo 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari, con le eccezioni indicate all’articolo 2, comma 2, lettera g), sono rinviate d’ufficio a data successiva al 22 marzo 2020».

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Mercato immobiliare italiano: cresce il settore non residenziale

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<<Da Fisco Oggi>> Nel quarto trimestre 2019 il mercato immobiliare non residenziale ha mostrato in tutti i segmenti una tendenza di tipo espansivo, per quanto con tassi assai differenziati; il tasso tendenziale aggregato, che esprime la variazione dei volumi compravenduti rispetto all’analogo trimestre del 2018 per l’intero settore, è risultato pari a +4,9%, leggermente inferiore al +5,6% del trimestre precedente.

I dati completi, sia di sintesi che di dettaglio, sono esposti nel documento “Non Residenziale – Statistiche IV trimestre 2019”, curato dall’ufficio Statistiche e Studi della direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate e da oggi disponibile sul sito internet dell’Agenzia.

I quattro segmenti individuati all’interno del settore non residenziale sono rispettivamente il terziario-commerciale (il più consistente, con oltre 31.000 unità compravendute, oltre il 56% del totale), il produttivo, il produttivo agricolo ed un quarto, di carattere residuale, composto per la quasi totalità da immobili appartenenti alle categorie catastali del gruppo F.

Si propone, a seguire, una breve analisi di ciascun segmento.

Segmento terziario-commerciale
In termini aggregati, il primo dei segmenti di mercato individuati, il terziario-commerciale, ha visto nel quarto trimestre del 2019 un’espansione dei volumi compravenduti del 6,2%.
Tutte le macroaree in cui è stato ripartito il territorio italiano hanno presentato tassi positivi, compresi tra il +10% delle Isole, che restano l’area meno dinamica in termini assoluti, e il + 2,8% del Sud; l’espansione ha interessato in modo mediamente abbastanza omogeneo comuni di grande e di piccola dimensione, se si pensa che i tassi dei comuni capoluogo di provincia e di quelli non capoluogo sono risultati rispettivamente +7,5% e +5,8%.

Il rapporto individua poi all’interno del segmento in esame, come di consueto, quattro sotto-aggregazioni: uffici e studi privati, negozi e laboratori, depositi commerciali e autorimesse e un quarto insieme residuale. Ciò che emerge è che la tendenza espansiva dei volumi di compravendita accomuna tutte e quattro queste sotto-aggregazioni, anche con riferimento alle relative ripartizioni territoriali in macroaree.
Uffici e studi privati, in particolare, hanno visto un incremento delle compravendite rispetto al trimestre analogo dell’anno precedente dell’8,3% alla scala nazionale, anche se con una compressione delle relative superfici medie compravendute (-7,3 m2); negozi e laboratori sono cresciuti, in termini di volume scambiato, del 6,4%, con superfici medie sostanzialmente inalterate (in contrazione al nord, in espansione al centro e al sud); per depositi commerciali e autorimesse i volumi scambiati sono cresciuti del 4,4%, con superfici medie in leggero calo (-2,1 m2), soprattutto per effetto delle dinamiche del nord e del centro; l’aggregazione residuale, infine, per quasi il 75% rappresentata da immobili destinati a speciali esigenze commerciali (categoria catastale D/8), ha visto un aumento delle compravendite di oltre il 20%.
Un ultimo prospetto viene dedicato all’approfondimento relativo alle otto principali città per dimensione demografica: le due di gran lunga più importanti in termini di mercato, Milano e Roma, mostrano una solida tendenza espansiva in tutte e quattro le sotto-aggregazioni precedentemente ricordate, mentre in generale si può rilevare come i tassi risultino mediamente più elevati rispetto a quelli visti alla scala nazionale, pur con qualche eccezione di segno negativo riscontrabile in ciascun comparto.

Segmento produttivo
Il segmento produttivo presenta, tra i quattro, il tasso aggregato più basso, +1,5%, a conferma di una tendenza sostanzialmente stazionaria in atto da almeno un anno; in questo caso la macroarea territoriale che con il suo tasso negativo comprime il dato aggregato nazionale è il Nord Est, con un tasso di -8,5%.
L’analisi presenta anche un’ulteriore segmentazione, sviluppata sulla base della rendita catastale, scelta, almeno in prima approssimazione, quale parametro di definizione qualitativa delle unità immobiliari; ciò che risulta è un’espansione delle compravendite concentrata soprattutto sulla fascia di rendita più alta (+13,6% per gli immobili con rendita oltre 10.000 euro), con una tendenza prevalentemente di segno negativo nelle altre fasce individuate (eccetto quella compresa tra 100 e 500 euro).

Segmento produttivo agricolo
Il segmento produttivo agricolo prosegue il proprio andamento altalenante, con un tasso aggregato nazionale di +11% che fa seguito al -3,6% registrato nel trimestre precedente.
L’espansione ha interessato tutte le aree territoriali del Paese, ad eccezione delle Isole (dove si è registrato un -3,1%); la dinamica più rilevante è quella che ha interessato il Centro, dove si è avuta una crescita dei volumi delle compravendite di oltre un terzo (+36,9%), mentre il mercato più consistente permane quello del Nord Est (337 unità compravendute nel trimestre, +8,2% rispetto all’anno precedente).

Altre destinazioni
Il rapporto presenta infine, come accennato, una quarta aggregazione che raccoglie tutte le unità scambiate che non rientrano nei raggruppamenti precedenti, pari ad oltre un terzo del totale (Ntn 18.943); si tratta per oltre il 97% di immobili appartenenti al gruppo catastale F. Come anticipato, anche in questo caso, rispetto al quarto trimestre del 2018, si è registrato un incremento delle compravendite (+3,1%), dato che ha concorso a consolidare la tendenza aggregata del settore.

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Nuovo studio del Notariato – Gli “incentivi per la valorizzazione edilizia”

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Segnaliamo un interessante studio del Consiglio Nazionale del Notariato su una tematica molto importante:  gli “incentivi per la valorizzazione edilizia” di cui all’art. 7 del Decreto Legge 30 aprile 2019, n. 34 (c.d. Decreto Crescita) convertito con modificazioni con Legge 28 giugno 2019 n. 58.

Lo studio tiene conto delle modifiche apportate dalla legge di conversione e riporta le interpretazioni contenute nei primi documenti di prassi emanati in materia dall’Agenzia delle Entrate. Affronta anche le varie problematiche che si cominciano a porre in fase applicativa.

Studio n. 12-2020/T

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I vincoli sui beni culturali e il D. Lgs. 42/2004.

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I beni culturali sono quei beni mobili o immobili che per le loro caratteristiche artistiche, storiche o architettoniche sono soggetti alla tutela dello Stato.
Dal primo maggio 2004 la materia è disciplinata dal nuovo codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42). In particolare, per quanto riguarda i beni immobili, il codice prevede una serie di limitazioni alla possibilità di trasferirne la proprietà o la detenzione.
La disciplina è diversa in base a chi è proprietario di questi beni.
I beni immobili appartenenti a un privato oppure a una società rientrano tra i beni culturali solo in seguito alla notifica di un’apposita dichiarazione della pubblica amministrazione.
Questa notifica deve essere trascritta nei registri immobiliari, quindi chiunque, in linea di principio, è in grado di verificarne la presenza, anche se in pratica ciò può risultare difficile perché la maggior parte delle dichiarazioni sono state trascritte negli anni successivi all’entrata in vigore della legge 1° giugno 1939, n. 1089, quindi occorre sapere chi ne era proprietario all’epoca, per verificare se è presente la trascrizione.
Il trasferimento della proprietà o della detenzione dei beni culturali comporta l’obbligo di presentare una denuncia alla soprintendenza del luogo ove si trova il bene, contenente i dati delle parti, l’indicazione del loro domicilio in Italia e la loro sottoscrizione, i dati identificativi del bene e l’indicazione del luogo in cui si trova, la natura e le condizioni dell’atto di trasferimento. La denuncia deve essere presentata per qualsiasi trasferimento, oneroso o gratuito, non solo della proprietà ma anche della detenzione del bene, entro 30 giorni dalla data dell’atto oppure, in caso di successione a causa di morte, dall’accettazione dell’eredità o dalla presentazione della dichiarazione fiscale di successione. La mancata presentazione della denuncia nel termine previsto è sanzionata anche penalmente, con la reclusione fino a un anno e la multa che va da poco più di 1.500 euro a oltre 77.000 euro.
Quando il trasferimento del bene culturale avviene a titolo oneroso (per esempio: vendita totale o parziale, permuta, conferimento in società) la legge prevede il diritto di prelazione da parte dello Stato o, in subordine, della Regione, Provincia o Comune territorialmente competente.
Non vi è prelazione, quindi, quando il trasferimento avviene per successione, donazione, divisione, cessione di partecipazioni societarie, fusione, scissione, né in caso di costituzione di ipoteca. La prelazione deve essere esercitata entro 60 giorni dalla data di ricezione della denuncia, e in questo periodo di tempo l’atto rimane privo di efficacia, perché condizionato sospensivamente all’esercizio della prelazione. L’acquirente, dunque, acquisterà la proprietà del bene solo dopo i 60 giorni, se la prelazione non è stata esercitata. Fino a quel momento è anche vietato consegnare il bene, che deve rimanere in possesso del venditore. Se la denuncia viene eseguita dopo i 30 giorni previsti dalla legge, il termine per l’esercizio della prelazione è di 180 giorni.
Tutto questo vale per i beni culturali appartenenti a privati o società. Quelli che appartengono a un ente pubblico o a un ente privato senza fine di lucro (associazioni, fondazioni), invece, possono essere alienati solo previa autorizzazione del Ministero per i beni e le attività culturali.
Il codice prevede che tutti i beni la cui esecuzione risalga a oltre 70 anni e opera di un autore non più vivente siano sottoposti a verifica dell’eventuale qualità di bene culturale, e fino ad allora si presumono tali, quindi è sempre necessaria l’autorizzazione per la vendita. Solo in seguito alla verifica i beni non dichiarati di interesse culturale saranno sottratti a questa procedura. (Fonte: Sito del Notaio Paolo Tonalini).

Cliccando qui è possibile scaricare lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato.

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Indennità di occupazione.

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L’indennità di occupazione è dovuta quando un soggetto occupa un immobile senza titolo o a contratto di locazione scaduto.

Il caso più frequente è quello dell’inquilino che non liberi l’immobile alla scadenza del contratto di locazione. In tale evenienza, ai sensi dell’articolo 1591 del Codice Civile, l’inquilino responsabile della ritardata consegna dell’appartamento deve corrispondere, per il periodo di occupazione, lo stesso canone che era originariamente dovuto ai sensi del contratto di locazione scaduto. L’articolo in questione trova del resto conferma nella Sentenza della Cassazione 18486/2014, secondo cui: “nella fase successiva alla scadenza del contratto, e fintanto che il locatore non proceda all’esecuzione del provvedimento di rilascio, il conduttore che continui ad occupare l’immobile è soggetto ad una serie di obblighi, collegati al contratto, dovendo tra l’altro corrispondere al locatore il canone, fino alla riconsegna (art. 1591 cod. civ.), salvo il maggior danno, anch’esso di natura contrattuale (ex plurimis, Cass., Sez. II, sentenza n. 2672 del 1981; Sez. III, sentenza n. 1133 del 1999; Sez. III, sentenza n. 19139 del 2005; Sez. III, sentenza n. 2525 del 2006)”.

Diverso è il caso dell’indennità per l’occupazione di immobile senza titolo. In questi casi l’indennità si identifica quantitativamente nel canone di locazione che per il predetto immobile si potrebbe percepire alle normali condizioni di mercato. Ma, secondo una recente interpretazione della Suprema Corte di Cassazione (13071/2018), tale indennità sembrerebbe non sempre dovuta o non riconoscibile in automatico, ma solo dopo aver provato il danno da occupazione. Secondo la Cassazione per vedersi riconosciuta un’adeguata indennità di occupazione, dinanzi a un’occupazione senza titolo, è pertanto necessario che il proprietario dimostri di aver ricevuto un danno dalla descritta situazione.