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Indennità di occupazione.

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L’indennità di occupazione è dovuta quando un soggetto occupa un immobile senza titolo o a contratto di locazione scaduto.

Il caso più frequente è quello dell’inquilino che non liberi l’immobile alla scadenza del contratto di locazione. In tale evenienza, ai sensi dell’articolo 1591 del Codice Civile, l’inquilino responsabile della ritardata consegna dell’appartamento deve corrispondere, per il periodo di occupazione, lo stesso canone che era originariamente dovuto ai sensi del contratto di locazione scaduto. L’articolo in questione trova del resto conferma nella Sentenza della Cassazione 18486/2014, secondo cui: “nella fase successiva alla scadenza del contratto, e fintanto che il locatore non proceda all’esecuzione del provvedimento di rilascio, il conduttore che continui ad occupare l’immobile è soggetto ad una serie di obblighi, collegati al contratto, dovendo tra l’altro corrispondere al locatore il canone, fino alla riconsegna (art. 1591 cod. civ.), salvo il maggior danno, anch’esso di natura contrattuale (ex plurimis, Cass., Sez. II, sentenza n. 2672 del 1981; Sez. III, sentenza n. 1133 del 1999; Sez. III, sentenza n. 19139 del 2005; Sez. III, sentenza n. 2525 del 2006)”.

Diverso è il caso dell’indennità per l’occupazione di immobile senza titolo. In questi casi l’indennità si identifica quantitativamente nel canone di locazione che per il predetto immobile si potrebbe percepire alle normali condizioni di mercato. Ma, secondo una recente interpretazione della Suprema Corte di Cassazione (13071/2018), tale indennità sembrerebbe non sempre dovuta o non riconoscibile in automatico, ma solo dopo aver provato il danno da occupazione. Secondo la Cassazione per vedersi riconosciuta un’adeguata indennità di occupazione, dinanzi a un’occupazione senza titolo, è pertanto necessario che il proprietario dimostri di aver ricevuto un danno dalla descritta situazione.

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Dieci consigli utili dal Notariato per gli acquirenti di immobili in costruzione.

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Il Consiglio Nazionale del Notariato ha partecipato il 14 marzo ad una conferenza stampa svoltasi a Roma e organizzata a Montecitorio da Assocond Conafi per spiegare le nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione in vigore a partire dal prossimo 16 marzo, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il D. Lgs 122/2005, e con il quale si integra e dà piena attuazione alle garanzie già inserite nel 2005.

Con l’occasione il Notariato ha presentato un decalogo sulle nuove tutele in vigore a partire dal 16 marzo per gli acquirenti di immobili in costruzione. La legge sull’acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).

1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire?

Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

La tutela per chi compra prevede:

– l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;

– l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

2 – Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)?

Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?

La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione.

Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

4 – Da quando si applica la nuova legge?

Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

5 – La fidejussione ha una scadenza?

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare?

Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

7 – Cosa deve contenere il preliminare?

Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;

– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;

– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;

– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come?

La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.

Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

9 – Cosa succede se non si rispetta la norma?

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.

10 – Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato?

Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato

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Al via le comunicazioni del 2019 per risparmio energetico.

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Sono operativi da ieri i siti per l’invio delle comunicazioni relative agli interventi di risparmio energetico con fine lavori nel 2019 che possono beneficiare dell’ecobonus e/o del bonus casa. I portali sono raggiungibili dalle pagine detrazionifiscali.enea.it e acs.enea.it o dalla homepage del sito dell’Agenzia.

In particolare, sono disponibili i siti:

  • https://ecobonus2019.enea.it, attraverso il quale è possibile inviare i dati riguardanti gli interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente che usufruiscono di detrazioni Irpef e Ires; le percentuali di sconto sono distinte per tipologia di intervento (50%, 65%, 70%, 75%, 80% o 85%)
  • https://bonuscasa2019.enea.it, da utilizzare per trasmettere la documentazione relativa agli interventi di risparmio energetico (e utilizzo di fonti rinnovabili) che beneficiano delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie. Attenzione, la comunicazione all’Enea va fatta soltanto nel caso in cui il recupero immobiliare comprenda anche miglioramenti dell’efficienza energetica (e pertanto, in relazione agli interventi di ristrutturazione da cui non deriva un risparmio energetico non è necessario inviare alcuna documentazione).

Comunicazione entro 90 giorni, salvo eccezioni
La trasmissione della documentazione all’Enea deve essere effettuata entro 90 giorni dalla fine dei lavori, cioè dal collaudo, a prescindere dalla data dei pagamenti. E se l’intervento è semplice e non richiede collaudo, la data di fine lavori può essere provata anche mediante la documentazione emessa da chi ha eseguito l’opera o dal tecnico che compila la scheda informativa. Non è considerata valida, invece, l’autocertificazione del contribuente. A chiarirlo e a ribadirlo è stata l’Agenzia delle entrate con la risoluzione 244/2007 e la circolare 21/2010 (risposta 3.1).
Tuttavia, precisa l’Enea, in caso di lavori terminati tra il 1° gennaio e l’11 marzo 2019, il termine dei 90 giorni decorre da ieri.
Fonte: FiscoOggi

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La guida di Notariato e Associazioni dei consumatori dedicata al prestito vitalizio ipotecario.

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Il Consiglio Nazionale del Notariato e 14 Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione per la difesa dei consumatori, Unione Nazionale Consumatori) hanno realizzato, nell’ambito della campagna informativa Casa Bene Primario, un vademecum dedicato al “Prestito Ipotecario Vitalizio”.

Il foglio informativo nasce con l’obiettivo di orientare i cittadini verso una scelta consapevole delle opportunità e dei rischi che offre questo strumento finanziario riservato agli over 60, in vigore da marzo 2016, e rappresenta un’anteprima della 15° Guida per il Cittadino dedicata agli strumenti patrimoniali a tutela della terza età.

Ecco in breve di cosa si tratta:

Cos’è il Prestito Vitalizio Ipotecario (P.V.I.)?

È un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari (il “finanziatore”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”), garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenzialea garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese.

Se la persona che richiede il prestito è coniugata, costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del P.V.I. costituisce la residenza di entrambi i coniugi, i costituenti l’unione civile o i conviventi, il relativo contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, purché anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni di età.

Si può stabilire a priori la durata del P.V.I.?

No, perché dipende dalla durata della vita del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato al coniuge, al costituente l’unione civile o al convivente, si fa riferimento alla durata della vita del più longevo.

Quando il finanziatore può chiedere il rimborso integrale in un’unica soluzione del finanziamento?

Lo può fare alla morte del soggetto finanziatoo se vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento (es. diritto di usufrutto o di abitazione) sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.

Il rimborso integrale del P.V.I. come avviene?

Ci sono due possibilità di rimborso:

senza capitalizzazione: il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese prima del verificarsi degli eventi su indicati; quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale;
con capitalizzazione: alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese capitalizzati annualmente. Il finanziamento dovrà essere integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi su indicati. In caso di morte del soggetto finanziato, se il finanziamento è cointestato, il rimborso avverrà al momento della morte del più̀ longevo.
Cosa succede alla morte del soggetto finanziato?

Entro 12 mesi dalla morte del soggetto finanziato i suoi eredi devono rimborsare integralmente il finanziamento o, d’accordo con il finanziatore, provvedere in proprio alla vendita della casa.

Decorso tale periodo solo il finanziatore ha facoltà di vendere la casa, senza necessità di dover ricorrere a un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, soddisfacendo il suo credito e dando l’eventuale eccedenza agli eredi.

Se entro altri 12 mesi la vendita non si sarà perfezionata, il prezzo si ridurrà ogni anno del 15%, fino a quando la casa non sia venduta. Se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non coprirà il credito del finanziatore questo nulla potrà chiedere agli eredi.

Il ritardato rimborso degli interessi e delle spese può essere causa di risoluzione del contratto di P.V.I.?

Sì, se si è scelto il rimborso senza capitalizzazione, il finanziatore potrà chiedere la risoluzione del contratto nel caso di ritardato pagamentodella rata di rimborso degli interessi e delle spese qualora tale ritardo si sia verificato almeno 7 volte, anche non consecutive.

Dove viene iscritta l’ipoteca?

L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliaricon atto ricevuto o autenticato dal notaio.

La documentazione precontrattuale.

Per le caratteristiche del P.V.I. è molto importante ponderare la scelta e confrontare le diverse condizioni offerte, richiedendo al potenziale finanziatore i documenti precontrattuali che dovranno indicare chiaramente il capitale, le spese e gli interessi da pagarenel corso degli anni. Deve essere anche valutato con attenzione l’ammontare del prestito concesso: esso dipende dal valore di perizia della casa ma anche dall’età dei soggetti che lo richiedono e può variare da istituto a istituto.

Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato

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Novità per chi acquista da costruttori.

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Il legislatore interviene nuovamente a tutela degli acquirenti di immobili di nuova costruzione con alcune importanti novità introdotte dal D.lgs 12 gennaio 2019 n.14, in vigore dal 16 marzo 2019 e precisamente:

  • il contratto preliminare stipulato dall’acquirente con il costruttore deve essere sempre redatto in forma notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata);
  • al momento del rogito di compravendita, il costruttore deve consegnare alla parte acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale (c.d. “postuma”) a pena di nullità;
  • qualora la polizza assicurativa indennitaria decennale non venga fornita entro la data di stipula, l’acquirente può escutere la fideiussione che il costruttore ha consegnato al momento del contratto preliminare a garanzia degli acconti. Resta fermo infatti l’obbligo per il costruttore di consegnare, all’atto del contratto preliminare o in un momento precedente, una fideiussione di importo pari alle somme o al valore di ogni altro corrispettivo riscosso o da riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di compravendita.

Fonte: Studio Notaio Genghini

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Compravendite +9,3% nel IV trim 2018.

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Fonte MonitorImmobiliare:

Nel quarto trimestre del 2018 si sono registrate 167.068 compravendite di case, mettendo a segno un incremento del 9,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno prima (152.828 compravendite). E’ quanto si legge nell’ultimo rapporto trimestrale sulle compravendite di immobili residenziali pubblicato oggi dall’Agenzia delle Entrate (Osservatorio del mercato immobiliare).

L’incremento registrato nel quarto trimestre 2018, sottolinea il rapporto, è il più alto degli ultimi due anni e rappresenta il quindicesimo trimestre consecutivo di crescita per gli scambi di immobili a uso residenziale. Dai dati dell’Agenzia delle Entrate si ricava anche che nel 2018 si sono avute 578.647 compravendite, pari a un incremento di oltre 6,6% rispetto all’anno prima (che ha chiuso con 542.700 compravendite.

L’andamento delle compravendite di case vede valori positivi in tutte le otto principali citta’ metropolitane.

“Particolarmente solido – si legge nel rapporto delle Entrate – risulta il trend di crescita nei due mercati più significativi, ovvero Milano,+9,5%, dopo un -2,4% registrato nel trimestre precedente,e Roma,+10,9%,che migliora il risultato del III 2018, era +3,3%”.

Tassi tendenziali di crescita particolarmente elevati si sono registrati a Bologna con +20,9% (che segue il +23,5% registrato nel trimestre precedente) e Palermo con +18,5% (“in netto miglioramento rispetto al +8,1% del trimestre precedente”). Incrementi anche a Torino con +4,8% (era +4,4% nel trimestre precedente), Napoli con +7,0% (+3,3% nel trimestre precedente), Genova con +6,4% (+6,9% nel trimestre precedente) e Firenze con +4,8% (+7,2% nel trimestre precedente). Complessivamente, nelle otto principali città si sono registrate 28.843 compravendite di case, pari a un incremento del 9,7% in più rispetto al IV trimestre 2017. L’incremento tendenziale nel III trimestre 2018 era stato del 3,8 per cento.

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Prorogata all’8 marzo la comunicazione spese ristrutturazione condominio 2019.

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L’Agenzia delle Entrate ha prorogato al prossimo 8 marzo 2019 il termine per la comunicazione delle spese di ristrutturazione 2019 in condominio.
E’ quanto stabilito dall’Amministrazione Finanziaria con un provvedimento del Direttore emanato d’intesa con la Ragioneria Generale dello Stato con l’obiettivo di venire incontro alle esigenze manifestate dalle associazioni di categoria.
Gli amministratori di condominio dovranno inviare i dati relativi alle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali, nonché i dati relativi all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

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Visure immobiliari catastali e ipotecarie. Richiedile ora on line, e’ molto semplice!

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Le visure immobiliari (ipotecarie e catastali) sono molto utili in caso di compravendite, successioni, recupero crediti, sistemazioni patrimoniali. Grazie alle visure immobiliari è possibile, ad esempio:

  • accertare la reale proprietà di un immobile
  • ottenere i dati identificativi corretti di un immobile
  • verificare la presenza di gravami quali pignoramenti, ipoteche e sequestri
  • rintracciare i beni di proprietà del debitore ed effettuare indagini patrimoniali

Scopri di seguito cosa possiamo fare per te! Garantiamo assistenza gratuita sui servizi richiesti via e-mail, WhatsApp o telefono. E’ possibile richiedere le visure compilando il modulo qui sotto o scrivendo a immobiliare@gp-consult.it.

N.B. Tutti i prezzi sotto indicati si intendono IVA e spese incluse. Si prega di inserire i propri dati per la fatturazione.

Per IMMOBILI inserire: Comune, foglio, particella, subalterno / Per PERSONE inserire: nome e cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale / Per SOCIETA' inserire: denominazione, sede e codice fiscale
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Le spese urgenti per le parti comuni anticipate dal singolo condomino.

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Le spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio condominiale devono essere ripartite tra tutti i condomini. Generalmente, queste spese vengo ripartite proporzionalmente alle quote millesimali di proprietà, fatta eccezione per i casi in cui non sia disciplinato diversamente da un accordo preso all’unanimità.
Può capitare che un singolo condomino per motivi di urgenza debba sostenere delle spese per le parti comuni. La Corte di Cassazione si è recentemente espressa su questa tematica. Nello specifico, alcuni condomini avevano anticipato delle spese per lavori di manutenzione straordinaria e successivamente avevano richiesto il rimborso agli altri condomini, i quali si opponevano. Nei primi due gradi di giudizio la domanda era stata rigettata in quanto non era stata provata l’urgenza, ma la Corte di Cassazione ha ribaltato il giudizio.
La Cassazione ha ribadito che il singolo condomino ha diritto al rimborso solo se riesce a dimostrare che non sarebbe stato possibile rimandare la spesa in questione senza danno o pericolo a sé, a terzi o allo spazio comune (art 1134 c.c.). E’ necessario dunque provare la necessità di agire prima di quando avrebbero potuto farlo l’amministratore o l’assemblea dei condòmini.

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L’importanza delle visure ipotecarie.

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L’acquisto di una casa rappresenta un investimento importante nella vita di tutti noi. Per questo motivo è necessario effettuare dei controlli prima dell’acquisto. Tra questi controlli sono molto importanti le visure ipotecarie sull’immobile e sull’attuale proprietario. Grazie alle visure ipotecarie è possibile verificare che la casa sia libera da formalità pregiudizievoli come pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, ipoteche Equitalia e così via. Grazie alle visure ipotecarie è inoltre possibile essere sicuri circa il reale proprietario dell’immobile.

Il nostro studio è in grado di effettuare visure ipotecarie su immobili situati in tutta Italia. Il servizio può essere richiesto anche on line cliccando qui.

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Cedolare secca anche per (alcuni) immobili commerciali.

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L’ultima Legge di Bilancio ha introdotto alcune attese novità nel settore immobiliare. Dal 2019, infatti, il regime fiscale agevolato della “cedolare secca” al 21% riguarderà anche le locazioni di alcune tipologie di immobili commerciali.

Oltre ai fabbricati accatastati nella categoria A (le abitazioni), possono ora usufruire della cedolare secca gli immobili catastalmente identificati come C/1  (negozi e le botteghe), mentre restano escluse le categorie C/2 (i magazzini) e C/3 (i laboratori per arti e mestieri). La superficie dell’immobile non può essere superiore ai 600 mq, pertinenze escluse. Sono ammesse alla tassazione sostitutiva anche le relative pertinenze, purché locate congiuntamente all’immobile principale.
Il contratto di locazione deve essere stipulato nel 2019, ma non saranno ritenuti validi i contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Per quanto riguarda i requisiti soggettivi, invece, possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni, mentre nessun requisito è previsto in relazione ai conduttori. Si ricorda, tuttavia, che nel periodo in cui ha effetto l’opzione per la cedolare secca l’importo del canone di locazione non può essere modificato, nemmeno sulla base degli aggiornamenti Istat.

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Tassazione del TRUST solo a seguito dell’effettivo incremento patrimoniale del beneficiario.

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Il conferimento di beni e diritti in un Trust non determina di per sé un trasferimento imponibile e, quindi, rappresenta un atto generalmente neutro, che non dà luogo ad un trapasso di ricchezza suscettibile di imposizione indiretta, per cui si deve fare riferimento non già alla – indeterminata – nozione di “utilità economica, della quale il costituente, destinando, dispone”, ma a quella di effettivo incremento patrimoniale del beneficiario. E’ quanto sancisce la Corte di Cassazione con sentenza n. 1131, Civile, Sezione V,  del 17 gennaio 2019.

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VENDITA FORZATA: la tutela dell’aggiudicatario in caso di opposizioni del debitore.

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Il legislatore mostra particolare attenzione per la tutela dell’acquirente nella vendita forzata, tendendo in via generale a salvaguardarne l’acquisto, talvolta anche contro l’interesse dello stesso debitore esecutato.
In tal senso, ruolo “chiave” riveste la disciplina di cui all’art. 2929 del codice civile, a mente del quale la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente (per leggere l’articolo completo continua su Ex Parte Creditoris cliccando qui),

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Scadenza IMU e TASI 2018.

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Si avvicina la scadenza della seconda rata di IMU e Tasi (17 dicembre 2018). Obbligati al versamento saranno i proprietari di prime case di lusso e di immobili diversi dall’abitazione principale. Di seguito maggiori dettagli.
Tasi prima casa 2018
La Tasi non va pagata per le case utilizzate dal proprietario come prima casa, come stabilisce il decreto Salva-Italia. Si tratta dell’immobile in cui vivono e risiedono anagraficamente il proprietario e il suo nucleo familiare.
Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare risiedano in case diverse, ma nello stesso Comune, solo una abitazione sarà esentata dal pagamento. Mentre, se le case sono in Comuni diversi, entrambe possono ottenere l’esenzione. La casa deve essere iscritta come un’unica unità immobiliare.
Rientrano nell’esenzione dal pagamento della Tasi anche le pertinenze dell’abitazione principale, sempre nei limiti fissati dal 2012, ma solo una pertinenza per ciascuna categoria catastale.:
box auto (categoria catastale C-6);
tettoie e i magazzini (C-7);
locali di sgombero e cantine (C/2).
IMU case di lusso
L’esenzione non vale per le case di lusso, che dovranno pagare sia l’Imu che la Tasi anche per il 2018. Le categorie catastali A1, A8 e A9 (ovvero case signorili, ville e castelli), però, possono pagare l’Imu 2018 con un’aliquota agevolata al 4 per mille e una detrazione di 200 euro. Ma ci sono ville di lusso che sono esenti dal pagamento: si tratta delle villette inserite nella categoria catastale A7.
Aliquota IMU canone concordato
La legge di stabilità 2016 prevedeva agevolazioni anche per quanto riguarda le case date in affitto a canone concordato, che usufruiscono di una riduzione Imu del 25%.
Tasi comodato uso gratuito
Per i proprietari di casa che concedono ai figli un immobile in comodato gratuito, è prevista una riduzione del 50% della base imponibile dell’imposta. Sempre se e quando si rispettino determinate condizioni.
Tasi inquilini
La Legge di Stabilità prevede l’abolizione della Tasi 2018 anche per gli inquilini che hanno scelto l’unità immobiliare come abitazione principale. Mentre devono continuare a pagarla gli studenti fuorisede e chi si muove per lavoro senza spostare la propria residenza. La quota abolita agli inquilini non si sposterà sui proprietari che continueranno a pagare una quota tra il 70 e il 90%.
Tasi coniugi separati
Per quanto riguarda i separati e i divorziati, nel caso i cui casa coniugale venga assegnata all’ex partner da una sentenza di separazione o per annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, non dovranno pagare la Tasi. I separati che escono dall’abitazione dell’ex coniuge non pagano le tasse sulla prima casa.
IMU immobili invenduti
Gli immobili invenduti delle imprese costruttrici continueranno a pagare l’Imu, ma con un’aliquota agevolata dell’1 per mille.
IMU e Tasi per i residenti all’estero
Anche i cittadini residenti all’estero dovranno pagare l’Imu e la Tasi, a eccezione dei cittadini che percepiscono una pensione nel Paese di residenza, a condizione che l’immobile posseduto in Italia non sia locato o dato in comodato d’uso.
IMU e Tasi case inagibili e dimore storiche
I proprietari di immobili inagibili, inabitali e dimore storiche hanno diritto ad una riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi.
IMU terreni agricoli 2018 e imbullonati
Dal 2017 è entrato in vigore l’esenzione dell’Imu per i terreni agricoli, in riferimento ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali (IAP). La legge di Stabilità 2016 aveva cancellato la classificazione dell’Istat fra tra terreni montani, parzialmente montani o di pianura reintroducendo la vecchia classificazione dei terreni agricoli.
Si ricorda, inoltre, che a partire dal primo gennaio 2016 le imprese possono escludere i macchinari imbullonati dal calcolo della rendita e quindi dalla base imponibile fiscale per il pagamento dell’Imu.

Fonte Idealista.it

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L’Analisi sui Fallimenti delle imprese in Italia – Q3 2018

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Continua il trend positivo in materia di fallimenti per le imprese in Italia. Secondo il quadro tracciato a settembre 2018 da CRIBIS con l’Analisi dei fallimenti in Italia emerge un nuovo calo di questo fenomeno a livello nazionale.
Tutti i settori mostrano un trend positivo a confronto con il 2017, a partire dal comparto industriale che registra una diminuzione dei fallimenti dell’11,6%. Il settore che registra il calo meno significativo è quello dell’edilizia, con una diminuzione del 4,3%. Il comparto del commercio è ancora una volta quello che registra il più alto numero di fallimenti, seppur in calo del 4,7% a confronto con il 2017.
A livello regionale, nel terzo trimestre 2018 le aree più interessate dal fenomeno restano Lombardia, Lazio e Toscana.

Fonte CRIBIS

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Il certificato ipocatastale ex art. 567

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Il certificato ipocatastale ventennale è un certificato emesso dall’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria) nel quale vengono indicati tutti i passaggi di proprietà di determinati immobili e tutte le formalità pregiudizievoli gravanti su di esso (es. pignoramenti, ipoteche, ecc.) intercorsi nell’ultimo ventennio. Si tratta di un documento indispensabile per sottoporre un bene immobile ad esecuzione forzata.
Il nostro studio mette a disposizione dei propri clienti la professionalità e l’esperienza necessarie per richiedere e interpretare al meglio il certificato.

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Quaderni dell’antiriciclaggio – Dati statistici I semestre 2018.

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Nel primo semestre del 2018 l’Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia ha ricevuto 49.376 segnalazioni di operazioni sospette, in linea con i risultati del periodo corrispondente del precedente anno. Si rilevano tuttavia differenze nella dinamica delle diverse categorie di segnalazioni: alla progressiva e continua riduzione della componente relativa alla voluntary disclosure, pari a 1.393 unità rispetto alle 3.800 del primo semestre del 2017, hanno fatto riscontro gli aumenti delle altre segnalazioni di riciclaggio (47.319 unità, pari a una crescita del 5,3 per cento) e di quelle relative al finanziamento del terrorismo (659 a fronte di 475, con un aumento del 38,7 per cento). Per entrambe le componenti si tratta in assoluto del maggior numero di segnalazioni acquisite nell’arco di un semestre.

L’aumento delle segnalazioni di riciclaggio è dovuto ai maggiori livelli di partecipazione al sistema segnaletico da parte di alcune categorie di soggetti diversi da quelli finanziari. Nel primo semestre del 2018 l’incidenza del comparto non finanziario è aumentata dal 7,5 del primo semestre del 2017 al 9,8 per cento per il contributo offerto, in particolare, dai notai e dai servizi di gioco. Tra le categorie di soggetti finanziari l’aumento più rilevante è stato registrato dagli istituti di pagamento e dai punti di contatto di prestatori di servizi di pagamento comunitari e ha interessato sia il comparto del riciclaggio sia quello del terrorismo con una crescita complessiva del 51 per cento, la cui incidenza sul sistema è passata dal 6 al 9 per cento.

Sotto il profilo della ripartizione territoriale si rileva l’incremento delle segnalazioni riferite a operazioni effettuate in Campania (da 5.898 a 6.152), in Emilia-Romagna (da 3.247 a 3.563), in Toscana (da 3.147 a 3.364), in Sicilia (da 2.603 a 2.963) e in Puglia (da 2.380 a 2.526). Il minor flusso segnaletico registrato per la Lombardia, che comunque si conferma al primo posto per numero di segnalazioni inoltrate nel semestre, è interamente riconducibile alla contrazione della voluntary disclosure solo in parte compensata dall’aumento delle altre componenti.

Nel periodo considerato l’Unità ha complessivamente analizzato e trasmesso agli Organi investigativi 49.103 segnalazioni e ha adottato 23 provvedimenti di sospensione di operazioni sospette ai sensi dell’articolo 6, comma 4, lettera c), del d.lgs. 231/2007, per un valore di complessivi 36,1 milioni di euro.

Nel semestre la UIF ha ricevuto 145 richieste di informazioni da parte dell’Autorità giudiziaria e ha inviato alla magistratura 230 note di risposta; le segnalazioni oggetto di acquisizione sono state 861.

L’assenza di avvii di procedure sanzionatorie amministrative per omesse segnalazioni di operazioni sospette è riconducibile alle modifiche al relativo regime apportate dal d.lgs. 90/2017 che influiscono sulle iniziative della UIF in materia, anche con riguardo alle contestazioni delle inadempienze rilevate dall’Unità.

In linea con un trend pluriennale di crescita della collaborazione internazionale, la UIF ha effettuato 581 richieste di informazioni a FIU estere, con un marcato aumento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Le richieste vengono attivate soprattutto per esigenze di analisi di segnalazioni di operazioni sospette. Anche le richieste di collaborazione e le informative che pervengono alla UIF dalle controparti estere sono in progressivo aumento e diversificazione nelle forme e nelle tipologie, in sintonia con l’evoluzione dei fenomeni da approfondire e degli strumenti tecnici impiegati; nel semestre sono pervenute 1.095 comunicazioni.

Nel primo semestre del 2018 le Segnalazioni Antiriciclaggio Aggregate (SARA) hanno registrato una sostanziale stabilità, per importo e numero delle operazioni. L’incremento dei bonifici da e verso i paesi a fiscalità privilegiata o non cooperativi è dovuto in buona parte all’ingresso di Tunisia e, soprattutto, Serbia nella lista dei paesi ad alto rischio individuati dal GAFI.

Sulla base delle dichiarazioni ricevute dalla UIF, la quantità e l’importo dell’oro scambiato non hanno mostrato variazioni di rilievo rispetto al semestre precedente.

Nel corso del semestre, in attuazione della nuova normativa antiriciclaggio entrata in vigore il 4 luglio 2017, la UIF ha emanato le istruzioni sulle comunicazioni concernenti le operazioni sospette cui sono tenuti gli uffici di alcune Pubbliche amministrazioni; le Autorità di vigilanza hanno inoltre posto in consultazione disposizioni attuative per i profili di competenza.

A livello europeo, il 30 maggio 2018 è stata approvata la quinta direttiva antiriciclaggio, con disposizioni che modificano e ampliano la quarta. Alla Commissione europea è affidato il compito di monitorare l’adeguato recepimento delle nuove regole; essa stilerà periodici rapporti per la verifica, tra l’altro, della disponibilità di adeguate informazioni da parte delle FIU e dell’efficacia della collaborazione, a livello domestico e internazionale. Inoltre, la direttiva assegna alla Commissione il compito di valutare e proporre l’istituzione di un “meccanismo di coordinamento e supporto” che prefigura forme più avanzate di integrazione operativa tra le FIU.

Per scaricare i quaderni in PDF clicca qui.

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Bar e tabacchi: performance di pagamento negative nel Q2 2018.

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Secondo i dati diffusi da CRIBIS il secondo trimestre 2018 presenta il settore “Bar e Tabacchi” con performance di pagamento negative: solo il 14,8% delle imprese del settore rispetta i termini di pagamento concordati. Si tratta di un dato molto negativo considerando che la media delle imprese raggiunge una percentuale di puntualità del 36,7%.

Nel settore, i dati peggiori provengono nello specifico da Bar, birrerie e paninoteche. Migliori i dati dei Tabaccai, che saldano a scadenza il 21.4% delle fatture. Nel complesso, si assiste da alcuni anni ad un peggioramento delle performance di pagamento in questo settore.

 

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Andamento del mercato immobiliare.

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Il volume di compravendite di abitazioni in Italia è stato nel 2017 pari a 542.480 NTN, facendo registrare per il comparto residenziale il quarto incremento annuo consecutivo, +4,9% rispetto al dato del 2016. Gli andamenti e la distribuzione dei volumi di scambio per macro aree geografiche evidenziano, nel 2017 rispetto al 2016, rialzi più accentuati nelle aree del Nord Ovest, dove si  concentra oltre un terzo del mercato nazionale (+5,3%) e del Sud (+5,8%). L’incremento minore, +3,5%, si registra nel Centro che rappresenta una quota di mercato pari a circa il 21%. Infine, sono in linea con il dato nazionale i rialzi nel Nord Est e nelle Isole. L’analisi condotta nel dettaglio dei comuni capoluogo e non capoluogo mostra come la crescita complessiva, osservata a livello azionale, sia lievemente maggiore nei comuni non capoluogo, +5,2%, rispetto alle compravendite nei capoluoghi, +4,4%. Tra le diverse aree del paese, i comuni non capoluogo nel Sud presentano l’incremento più elevato, +6%; di contro, nei capoluoghi del Centro e del Nord Est la crescita si attesta al 3,2%.
Nel 2017, l’IMI (intensità del mercato immobiliare) è pari all’1,59%. La quota di abitazioni compravendute, rispetto allo stock esistente, è circa l’1,9% nel Nord Ovest e nel Nord Est, 1,7% circa nel Centro e si attesta intorno all’1,1% nel Sud e nelle Isole. In particolare, i capoluoghi del Nord Ovest con un IMI pari al 2,43% mostrano la migliore dinamica di mercato. L’IMI supera il 2% anche nei capoluoghi del Centro e del Nord Est. Sempre in termini di intensità del mercato immobiliare, i comuni minori nelle Isole e nel Sud sono quelli con i valori più bassi dell’IMI, prossimi all’1%.

Clicca qui per scaricare il rapporto completo dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.