Immobiliare

Aste giudiziarie e spese condominiali.

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Le spese condominiali si distinguono in spese ordinarie e spese straordinarie: le spese ordinarie sono quelle relative alla ordinaria gestione e all’andamento regolare di ogni servizio (pulizia scale, manutenzione tetto o ascensore, assicurazione RC, spese per giardino comune spese compenso amministratore…); le spese straordinarie riguardano invece tutti quegli interventi di manutenzione straordinaria e interventi di ristrutturazione dell’immobile.

Quando si acquista un immobile all’asta è molto frequente che il precedente proprietario non abbia pagato le spese condominiali. In tal caso può essere chiamato a risponderne il nuovo proprietario, ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni attuative al c.c. secondo il quale: “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all‘anno in corso e a quello precedente”.

La disciplina di cui sopra è chiaramente applicabile alle spese di ordinaria manutenzione. Per quanto riguarda le spese di straordinaria manutenzione invece, è tenuto a sostenere i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera dell’assemblea; di conseguenza, se le spese in questione sono state deliberate prima dell’emissione del decreto di trasferimento, ne risponde il precedente proprietario; ove invece l’assemblea di delibera si sia tenuta dopo l’emissione del decreto di trasferimento, ne risponderà il nuovo proprietario, nonché aggiudicatario dell’asta.


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Fisco

Immobile abitativo o strumentale: diverse le imposte da applicare.

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Il trattamento tributario da applicare ai trasferimenti di fabbricati posti in essere da un soggetto Iva, dipende dalla categoria catastale dell’immobile trasferito e non dall’utilizzo di fatto del bene. Questo principio è stato confermato dalla Corte di cassazione, con la sentenza n. 4074 del 18 febbraio 2020.

Prima di esaminare la vicenda specifica giunta all’esame della suprema Corte, occorre premettere che, al fine di stabilire se un trasferimento di fabbricato da parte di un soggetto Iva rientra nel regime di imponibilità o di esenzione Iva, bisogna tener conto di quanto disposto dall’articolo 10 del Dpr n. 633/1972.
Il numero 8-bis di tale norma disciplina i trasferimenti di immobili abitativi, mentre il successivo numero 8-ter disciplina i trasferimenti di immobili strumentali.
Oltre alla natura del bene trasferito, al fine del corretto inquadramento dell’operazione, occorre considerare soprattutto:

  • la natura del soggetto cedente
  • il periodo di tempo trascorso tra l’ultimazione della costruzione o della ristrutturazione del fabbricato e la cessione del bene
  • l’eventuale opzione per l’assoggettamento a Iva formulata dal cedente.

Sulla base di tali variabili, e tenuto conto di quanto disposto dal citato numero 8-bis dell’articolo 10, i trasferimenti di fabbricati abitativi da parte di soggetti Iva sono disciplinati dalle seguenti regole:

  1. in generale il trasferimento di un’abitazione da parte di un soggetto Iva costituisce operazione esente Iva, l’imposta di registro sarà applicata in misura proporzionale
  2. l’operazione è imponibile ai fini Iva, soltanto nei seguenti casi particolari, nei quali l’imposta di registro sarà applicata in misura fissa:
      • la cessione è posta in essere dall’impresa costruttrice o dall’impresa che vi ha eseguito i lavori di ristrutturazione di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del testo unico sull’edilizia, Dpr n. 380/2001, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori o dell’intervento
      • la cessione è effettuata dalle stesse imprese oltre il termine di 5 anni sopra indicato, e il cedente ha optato per l’assoggettamento a Iva dell’operazione
      • la cessione riguarda un’abitazione destinata ad alloggio sociale, come definito dal decreto del 22 aprile 2008 del ministero delle Infrastrutture e, nell’atto, il cedente ha esercitato l’opzione per l’imposizione.

In base a quanto riportato nel citato numero 8-ter del medesimo articolo 10, invece, i trasferimenti di fabbricati strumentali da parte di soggetti Iva sono disciplinati dalle seguenti regole:

  1. anche per gli immobili strumentali, in generale, opera il regime di esenzione Iva, l’imposta di registro sarà, comunque, applicata in misura fissa, ai sensi dell’articolo 40 del Dpr n. 131/1986;
  2. l’operazione è imponibile ai fini Iva soltanto nei seguenti casi particolari, nei quali l’imposta di registro sarà applicata in misura fissa:
      • la cessione è posta in essere dall’impresa costruttrice o dall’impresa che vi ha eseguito i lavori di ristrutturazione di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del testo unico sull’edilizia, Dpr n. 380/2001, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori o dell’intervento (imponibilità Iva per obbligo)
      • la cessione è effettuata dalle stesse imprese oltre il termine di 5 anni sopra indicato, e il cedente ha optato per l’assoggettamento a Iva dell’operazione (imponibilità Iva su opzione)
      • la cessione è effettuata da altre imprese, a prescindere dal tempo intercorso tra la fine dei lavori e il trasferimento e il cedente ha esercitato l’opzione per l’imponibilità a Iva (imponibilità Iva su opzione).

Come si può notare, il regime Iva applicabile alle due tipologie di beni (abitativi e strumentali) non è del tutto coincidente, sia per quanto riguarda l’applicazione dell’Iva, che per quanto riguarda l’applicazione dell’imposta di registro.
Il caso preso in esame dalla sentenza in commento ha riguardato un trasferimento posto in essere da una Srl, di un fabbricato, in relazione al quale, in atto si attestava che:

  • l’immobile, al momento della vendita era classificato nella categoria catastale A/3
  • l’immobile era, di fatto, utilizzato ad uso ufficio
  • la società cedente non aveva costruito l’immobile, ma lo aveva acquistato a titolo oneroso alcuni anni prima
  • la vendita era posta in essere oltre 5 anni dagli ultimi interventi edilizi realizzati sull’immobile.

In atto la società cedente aveva esercitato l’opzione per l’assoggettamento a Iva dell’operazione, richiamando, a tal fine, il numero 8-ter dell’articolo 10 del Dpr n. 633/1972.
Di conseguenza, in sede di registrazione, il notaio, in considerazione del fatto che l’immobile era utilizzato quale ufficio, aveva versato le imposte previste per i trasferimenti di immobili strumentali (imposta di registro in misura fissa, imposta ipotecaria con l’aliquota del 3% e imposta catastale con l’aliquota dell’1%).
L’ufficio presso il quale era stato registrato l’atto, invece, sulla base della categoria catastale dell’immobile (A/3), aveva applicato il regime previsto per gli immobili abitativi con riferimento alla data di stipula dell’atto (esenzione Iva, in quanto l’immobile non era stato costruito né ristrutturato dalla società cedente e applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 7%, dell’imposta ipotecaria con aliquota del 2% e dell’imposta catastale con l’aliquota dell’1%).
A seguito del ricorso presentato dalla società destinataria dell’avviso di liquidazione la Commissione tributaria provinciale di Bari aveva ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione emesso dall’ufficio, mentre la Commissione tributaria regionale della Puglia aveva accolto la tesi della società.
La Corte di cassazione, con la sentenza in commento, richiamando le proprie precedenti sentenze n. 30157/2017 e n. 22765/2016, ha ribadito che l’unico criterio oggettivo da utilizzare per individuare la strumentalità dell’immobile è rappresentato dalla categoria catastale del bene al momento del trasferimento. Si è ritenuta irrilevante “…l’esistenza di un progetto di trasformazione del bene, in quanto nulla garantisce che il progetto sia realizzato e che esso determini un nuovo classamento”.
Di conseguenza si è deciso che, nel caso in esame doveva applicarsi il trattamento tributario previsto per gli immobili abitativi, in considerazione della categoria catastale del bene (A/3).
Pertanto, poiché l’alienante non era la società che aveva costruito o ristrutturato l’immobile, è stato ritenuto che la vendita doveva essere assoggettata a imposta di registro in misura proporzionale e, quindi, non era possibile optare per l’applicazione dell’Iva.

L’orientamento della Corte di cassazione è conforme ai principi espressi, in più occasioni, dall’Amministrazione finanziaria.
Con la circolare n. 27 del 4 agosto 2006, ad esempio, si era già affermato che la distinzione tra immobili abitativi e strumentali deve essere operata con riferimento alla categoria catastale del fabbricato, a prescindere dall’effettivo utilizzo del bene. In particolare, si è precisato che devono essere considerati fabbricati abitativi gli immobili censiti nelle categorie catastali da “A/1” ad “A/11”, con esclusione della categoria “A/10”, riservata agli uffici.
La successiva circolare n. 18 del 29 maggio 2013 ha specificato che i fabbricati strumentali sono, invece, censiti nella categoria “A/10”, e negli interi gruppi catastali “B”, “C”, “D” ed “E”.
Nel caso di specie, l’operato dell’ufficio, conforme ai chiarimenti di prassi, è stato ritenuto legittimo dalla Corte di cassazione.

Fonte Fisco Oggi

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Ipoteca dopo il decreto ingiuntivo: soltanto pro creditore originario.

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L’iscrizione ipotecaria può essere eseguita dal soggetto che ha ottenuto il decreto ingiuntivo, non assumendo rilevanza la successiva cessione del credito in blocco se non per le vicende ulteriori rispetto alla iscrizione. La Corte d’appello di Roma con provvedimento n. 578/2020 del 23 gennaio 2020 ha rigettato il ricorso del contribuente contro l’iscrizione dell’ipoteca eseguita dalla Conservatoria.

La vicenda trae origine dalla’iscrizione con riserva, eseguita dalla Conservatoria di Roma 2. La richiesta formalità concerneva la iscrizione ipotecaria in forza di decreto ingiuntivo ottenuto dalla Banca per un credito ceduto poi alla reclamante, come da contratto di cessione di credito in blocco.
Il tribunale competente con provvedimento n. 578/2020 rigetta il reclamo confermando l’operato della conservatoria.

Il ricorrente, in particolare, sosteneva che l’ipoteca potesse essere iscritta a pieno titolo in favore della parte cessionaria del credito, ai sensi del combinato disposto degli articoli 2808, 2818 e 2839 del codice civile, in quanto titolare sostanziale del credito, e che inoltre “la legittimazione della stessa cessionaria ad iscrivere ipoteca a garanzia del credito ceduto emergerebbe dal coordinamento delle suddette disposizioni in tema di ipoteca con quelle dettate per la cessione del credito ed in particolare con l’art. 1263 c.c.”
La parte reclamante propone giudizio avverso il provvedimento del giudice di primo grado dinnanzi la Corte d’appello di Roma.

Pronuncia Corte d’appello di Roma
Il Collegio, respingendo le istanze di parte, conferma il giudizio di primo grado, replicando l’orientamento già espresso dalla Corte e ripercorrendo le valutazioni proposte dalla Cassazione nel sostenere che “il decreto ingiuntivo non può che dar luogo alla iscrizione ipotecaria in favore dello stesso creditore che ha ottenuto il decreto, anche se a chiederlo sia il soggetto subentrato nella posizione del creditore originario”.
Dunque da ritenere corretta “la successiva annotazione della vicenda surrogatoria a margine dell’iscrizione ipotecaria, potendo la trasmissione dell’ipoteca verificarsi solo dopo la sua accensione, che consegue all’iscrizione costitutiva della garanzia reale nei registri immobiliari”.
La distinzione operata dal legislatore tra richiedente l’iscrizione e il soggetto in favore del quale la stessa deve essere operata conferma in realtà che l’iscrizione può essere effettuata solo in favore del creditore originario, munito di titolo idoneo a costituire l’iscrizione, seppur il richiedente può essere persona diversa.
Anche il richiamo all’articolo 1263 codice civile ha rilevanza nel senso opposto a quello sostenuto dalla parte ricorrente. La stessa disposizione infatti “legittima la successiva annotazione a margine dell’iscrizione della trasmissione stessa, ma non incide sulle formalità da seguire per l’iscrizione originaria”.
In conclusione pertanto, l’iscrizione ipotecaria può essere eseguita dal soggetto che ha ottenuto il decreto ingiuntivo, non assumendo rilevanza la successiva cessione del credito in blocco se non per le vicende ulteriori rispetto alla iscrizione. La cessione del credito infatti potrà essere eseguita in annotazione esclusivamente dopo la iscrizione originaria.

Fonte Fisco Oggi

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Andamento del mercato delle aste immobiliari.

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Cala il numero delle aste immobiliari. Nel 2017, sono state oltre 234.340 le esecuzioni esperite in tutta Italia, per un valore a base d’asta pari a 30,2 miliardi di euro. Mentre nel 2016, erano 267.323, il 12,4% in più. Oltre il 44% delle aste ricade nelle regioni del Nord Italia.

Nel 2017, al primo posto per numero di esecuzioni immobiliari si conferma la Lombardia. Qui si trovano il 19% degli immobili messi all’asta in Italia. Al secondo posto c’è la Sicilia, seguita da Veneto, Puglia e Piemonte.

Oltre sette immobili su dieci di quelli messi all’asta è un’abitazione. Molti sono gli appartamenti, le mansarde, seguono gli attici, ville e villette, nella maggior parte di casi tutte abbinate ad autorimesse e/o cantine.

Solo il 4% sono negozi e uffici da sommare al 7% dei capannoni industriali e commerciali artigianali, opifici e laboratori artigianali.

Fonte: https://www.entietribunali.it/notizie/immobili-asta-andamento-mercato