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Indennità di occupazione.

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L’indennità di occupazione è dovuta quando un soggetto occupa un immobile senza titolo o a contratto di locazione scaduto.

Il caso più frequente è quello dell’inquilino che non liberi l’immobile alla scadenza del contratto di locazione. In tale evenienza, ai sensi dell’articolo 1591 del Codice Civile, l’inquilino responsabile della ritardata consegna dell’appartamento deve corrispondere, per il periodo di occupazione, lo stesso canone che era originariamente dovuto ai sensi del contratto di locazione scaduto. L’articolo in questione trova del resto conferma nella Sentenza della Cassazione 18486/2014, secondo cui: “nella fase successiva alla scadenza del contratto, e fintanto che il locatore non proceda all’esecuzione del provvedimento di rilascio, il conduttore che continui ad occupare l’immobile è soggetto ad una serie di obblighi, collegati al contratto, dovendo tra l’altro corrispondere al locatore il canone, fino alla riconsegna (art. 1591 cod. civ.), salvo il maggior danno, anch’esso di natura contrattuale (ex plurimis, Cass., Sez. II, sentenza n. 2672 del 1981; Sez. III, sentenza n. 1133 del 1999; Sez. III, sentenza n. 19139 del 2005; Sez. III, sentenza n. 2525 del 2006)”.

Diverso è il caso dell’indennità per l’occupazione di immobile senza titolo. In questi casi l’indennità si identifica quantitativamente nel canone di locazione che per il predetto immobile si potrebbe percepire alle normali condizioni di mercato. Ma, secondo una recente interpretazione della Suprema Corte di Cassazione (13071/2018), tale indennità sembrerebbe non sempre dovuta o non riconoscibile in automatico, ma solo dopo aver provato il danno da occupazione. Secondo la Cassazione per vedersi riconosciuta un’adeguata indennità di occupazione, dinanzi a un’occupazione senza titolo, è pertanto necessario che il proprietario dimostri di aver ricevuto un danno dalla descritta situazione.

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La guida di Notariato e Associazioni dei consumatori dedicata al prestito vitalizio ipotecario.

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Il Consiglio Nazionale del Notariato e 14 Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione per la difesa dei consumatori, Unione Nazionale Consumatori) hanno realizzato, nell’ambito della campagna informativa Casa Bene Primario, un vademecum dedicato al “Prestito Ipotecario Vitalizio”.

Il foglio informativo nasce con l’obiettivo di orientare i cittadini verso una scelta consapevole delle opportunità e dei rischi che offre questo strumento finanziario riservato agli over 60, in vigore da marzo 2016, e rappresenta un’anteprima della 15° Guida per il Cittadino dedicata agli strumenti patrimoniali a tutela della terza età.

Ecco in breve di cosa si tratta:

Cos’è il Prestito Vitalizio Ipotecario (P.V.I.)?

È un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari (il “finanziatore”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”), garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenzialea garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese.

Se la persona che richiede il prestito è coniugata, costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del P.V.I. costituisce la residenza di entrambi i coniugi, i costituenti l’unione civile o i conviventi, il relativo contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, purché anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni di età.

Si può stabilire a priori la durata del P.V.I.?

No, perché dipende dalla durata della vita del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato al coniuge, al costituente l’unione civile o al convivente, si fa riferimento alla durata della vita del più longevo.

Quando il finanziatore può chiedere il rimborso integrale in un’unica soluzione del finanziamento?

Lo può fare alla morte del soggetto finanziatoo se vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento (es. diritto di usufrutto o di abitazione) sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.

Il rimborso integrale del P.V.I. come avviene?

Ci sono due possibilità di rimborso:

senza capitalizzazione: il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese prima del verificarsi degli eventi su indicati; quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale;
con capitalizzazione: alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese capitalizzati annualmente. Il finanziamento dovrà essere integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi su indicati. In caso di morte del soggetto finanziato, se il finanziamento è cointestato, il rimborso avverrà al momento della morte del più̀ longevo.
Cosa succede alla morte del soggetto finanziato?

Entro 12 mesi dalla morte del soggetto finanziato i suoi eredi devono rimborsare integralmente il finanziamento o, d’accordo con il finanziatore, provvedere in proprio alla vendita della casa.

Decorso tale periodo solo il finanziatore ha facoltà di vendere la casa, senza necessità di dover ricorrere a un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, soddisfacendo il suo credito e dando l’eventuale eccedenza agli eredi.

Se entro altri 12 mesi la vendita non si sarà perfezionata, il prezzo si ridurrà ogni anno del 15%, fino a quando la casa non sia venduta. Se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non coprirà il credito del finanziatore questo nulla potrà chiedere agli eredi.

Il ritardato rimborso degli interessi e delle spese può essere causa di risoluzione del contratto di P.V.I.?

Sì, se si è scelto il rimborso senza capitalizzazione, il finanziatore potrà chiedere la risoluzione del contratto nel caso di ritardato pagamentodella rata di rimborso degli interessi e delle spese qualora tale ritardo si sia verificato almeno 7 volte, anche non consecutive.

Dove viene iscritta l’ipoteca?

L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliaricon atto ricevuto o autenticato dal notaio.

La documentazione precontrattuale.

Per le caratteristiche del P.V.I. è molto importante ponderare la scelta e confrontare le diverse condizioni offerte, richiedendo al potenziale finanziatore i documenti precontrattuali che dovranno indicare chiaramente il capitale, le spese e gli interessi da pagarenel corso degli anni. Deve essere anche valutato con attenzione l’ammontare del prestito concesso: esso dipende dal valore di perizia della casa ma anche dall’età dei soggetti che lo richiedono e può variare da istituto a istituto.

Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato

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Novità per chi acquista da costruttori.

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Il legislatore interviene nuovamente a tutela degli acquirenti di immobili di nuova costruzione con alcune importanti novità introdotte dal D.lgs 12 gennaio 2019 n.14, in vigore dal 16 marzo 2019 e precisamente:

  • il contratto preliminare stipulato dall’acquirente con il costruttore deve essere sempre redatto in forma notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata);
  • al momento del rogito di compravendita, il costruttore deve consegnare alla parte acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale (c.d. “postuma”) a pena di nullità;
  • qualora la polizza assicurativa indennitaria decennale non venga fornita entro la data di stipula, l’acquirente può escutere la fideiussione che il costruttore ha consegnato al momento del contratto preliminare a garanzia degli acconti. Resta fermo infatti l’obbligo per il costruttore di consegnare, all’atto del contratto preliminare o in un momento precedente, una fideiussione di importo pari alle somme o al valore di ogni altro corrispettivo riscosso o da riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di compravendita.

Fonte: Studio Notaio Genghini

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Compravendite +9,3% nel IV trim 2018.

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Fonte MonitorImmobiliare:

Nel quarto trimestre del 2018 si sono registrate 167.068 compravendite di case, mettendo a segno un incremento del 9,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno prima (152.828 compravendite). E’ quanto si legge nell’ultimo rapporto trimestrale sulle compravendite di immobili residenziali pubblicato oggi dall’Agenzia delle Entrate (Osservatorio del mercato immobiliare).

L’incremento registrato nel quarto trimestre 2018, sottolinea il rapporto, è il più alto degli ultimi due anni e rappresenta il quindicesimo trimestre consecutivo di crescita per gli scambi di immobili a uso residenziale. Dai dati dell’Agenzia delle Entrate si ricava anche che nel 2018 si sono avute 578.647 compravendite, pari a un incremento di oltre 6,6% rispetto all’anno prima (che ha chiuso con 542.700 compravendite.

L’andamento delle compravendite di case vede valori positivi in tutte le otto principali citta’ metropolitane.

“Particolarmente solido – si legge nel rapporto delle Entrate – risulta il trend di crescita nei due mercati più significativi, ovvero Milano,+9,5%, dopo un -2,4% registrato nel trimestre precedente,e Roma,+10,9%,che migliora il risultato del III 2018, era +3,3%”.

Tassi tendenziali di crescita particolarmente elevati si sono registrati a Bologna con +20,9% (che segue il +23,5% registrato nel trimestre precedente) e Palermo con +18,5% (“in netto miglioramento rispetto al +8,1% del trimestre precedente”). Incrementi anche a Torino con +4,8% (era +4,4% nel trimestre precedente), Napoli con +7,0% (+3,3% nel trimestre precedente), Genova con +6,4% (+6,9% nel trimestre precedente) e Firenze con +4,8% (+7,2% nel trimestre precedente). Complessivamente, nelle otto principali città si sono registrate 28.843 compravendite di case, pari a un incremento del 9,7% in più rispetto al IV trimestre 2017. L’incremento tendenziale nel III trimestre 2018 era stato del 3,8 per cento.

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Prorogata all’8 marzo la comunicazione spese ristrutturazione condominio 2019.

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L’Agenzia delle Entrate ha prorogato al prossimo 8 marzo 2019 il termine per la comunicazione delle spese di ristrutturazione 2019 in condominio.
E’ quanto stabilito dall’Amministrazione Finanziaria con un provvedimento del Direttore emanato d’intesa con la Ragioneria Generale dello Stato con l’obiettivo di venire incontro alle esigenze manifestate dalle associazioni di categoria.
Gli amministratori di condominio dovranno inviare i dati relativi alle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali, nonché i dati relativi all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

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Visure immobiliari catastali e ipotecarie. Richiedile ora on line, e’ molto semplice!

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Le visure immobiliari (ipotecarie e catastali) sono molto utili in caso di compravendite, successioni, recupero crediti, sistemazioni patrimoniali. Grazie alle visure immobiliari è possibile, ad esempio:

  • accertare la reale proprietà di un immobile
  • ottenere i dati identificativi corretti di un immobile
  • verificare la presenza di gravami quali pignoramenti, ipoteche e sequestri
  • rintracciare i beni di proprietà del debitore ed effettuare indagini patrimoniali

Scopri di seguito cosa possiamo fare per te! Garantiamo assistenza gratuita sui servizi richiesti via e-mail, WhatsApp o telefono. E’ possibile richiedere le visure compilando il modulo qui sotto o scrivendo a immobiliare@gp-consult.it.

N.B. Tutti i prezzi sotto indicati si intendono IVA e spese incluse. Si prega di inserire i propri dati per la fatturazione.

Per IMMOBILI inserire: Comune, foglio, particella, subalterno / Per PERSONE inserire: nome e cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale / Per SOCIETA' inserire: denominazione, sede e codice fiscale
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Scadenza IMU e TASI 2018.

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Si avvicina la scadenza della seconda rata di IMU e Tasi (17 dicembre 2018). Obbligati al versamento saranno i proprietari di prime case di lusso e di immobili diversi dall’abitazione principale. Di seguito maggiori dettagli.
Tasi prima casa 2018
La Tasi non va pagata per le case utilizzate dal proprietario come prima casa, come stabilisce il decreto Salva-Italia. Si tratta dell’immobile in cui vivono e risiedono anagraficamente il proprietario e il suo nucleo familiare.
Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare risiedano in case diverse, ma nello stesso Comune, solo una abitazione sarà esentata dal pagamento. Mentre, se le case sono in Comuni diversi, entrambe possono ottenere l’esenzione. La casa deve essere iscritta come un’unica unità immobiliare.
Rientrano nell’esenzione dal pagamento della Tasi anche le pertinenze dell’abitazione principale, sempre nei limiti fissati dal 2012, ma solo una pertinenza per ciascuna categoria catastale.:
box auto (categoria catastale C-6);
tettoie e i magazzini (C-7);
locali di sgombero e cantine (C/2).
IMU case di lusso
L’esenzione non vale per le case di lusso, che dovranno pagare sia l’Imu che la Tasi anche per il 2018. Le categorie catastali A1, A8 e A9 (ovvero case signorili, ville e castelli), però, possono pagare l’Imu 2018 con un’aliquota agevolata al 4 per mille e una detrazione di 200 euro. Ma ci sono ville di lusso che sono esenti dal pagamento: si tratta delle villette inserite nella categoria catastale A7.
Aliquota IMU canone concordato
La legge di stabilità 2016 prevedeva agevolazioni anche per quanto riguarda le case date in affitto a canone concordato, che usufruiscono di una riduzione Imu del 25%.
Tasi comodato uso gratuito
Per i proprietari di casa che concedono ai figli un immobile in comodato gratuito, è prevista una riduzione del 50% della base imponibile dell’imposta. Sempre se e quando si rispettino determinate condizioni.
Tasi inquilini
La Legge di Stabilità prevede l’abolizione della Tasi 2018 anche per gli inquilini che hanno scelto l’unità immobiliare come abitazione principale. Mentre devono continuare a pagarla gli studenti fuorisede e chi si muove per lavoro senza spostare la propria residenza. La quota abolita agli inquilini non si sposterà sui proprietari che continueranno a pagare una quota tra il 70 e il 90%.
Tasi coniugi separati
Per quanto riguarda i separati e i divorziati, nel caso i cui casa coniugale venga assegnata all’ex partner da una sentenza di separazione o per annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, non dovranno pagare la Tasi. I separati che escono dall’abitazione dell’ex coniuge non pagano le tasse sulla prima casa.
IMU immobili invenduti
Gli immobili invenduti delle imprese costruttrici continueranno a pagare l’Imu, ma con un’aliquota agevolata dell’1 per mille.
IMU e Tasi per i residenti all’estero
Anche i cittadini residenti all’estero dovranno pagare l’Imu e la Tasi, a eccezione dei cittadini che percepiscono una pensione nel Paese di residenza, a condizione che l’immobile posseduto in Italia non sia locato o dato in comodato d’uso.
IMU e Tasi case inagibili e dimore storiche
I proprietari di immobili inagibili, inabitali e dimore storiche hanno diritto ad una riduzione del 50% della base imponibile di Imu e Tasi.
IMU terreni agricoli 2018 e imbullonati
Dal 2017 è entrato in vigore l’esenzione dell’Imu per i terreni agricoli, in riferimento ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali (IAP). La legge di Stabilità 2016 aveva cancellato la classificazione dell’Istat fra tra terreni montani, parzialmente montani o di pianura reintroducendo la vecchia classificazione dei terreni agricoli.
Si ricorda, inoltre, che a partire dal primo gennaio 2016 le imprese possono escludere i macchinari imbullonati dal calcolo della rendita e quindi dalla base imponibile fiscale per il pagamento dell’Imu.

Fonte Idealista.it

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Andamento del mercato immobiliare.

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Il volume di compravendite di abitazioni in Italia è stato nel 2017 pari a 542.480 NTN, facendo registrare per il comparto residenziale il quarto incremento annuo consecutivo, +4,9% rispetto al dato del 2016. Gli andamenti e la distribuzione dei volumi di scambio per macro aree geografiche evidenziano, nel 2017 rispetto al 2016, rialzi più accentuati nelle aree del Nord Ovest, dove si  concentra oltre un terzo del mercato nazionale (+5,3%) e del Sud (+5,8%). L’incremento minore, +3,5%, si registra nel Centro che rappresenta una quota di mercato pari a circa il 21%. Infine, sono in linea con il dato nazionale i rialzi nel Nord Est e nelle Isole. L’analisi condotta nel dettaglio dei comuni capoluogo e non capoluogo mostra come la crescita complessiva, osservata a livello azionale, sia lievemente maggiore nei comuni non capoluogo, +5,2%, rispetto alle compravendite nei capoluoghi, +4,4%. Tra le diverse aree del paese, i comuni non capoluogo nel Sud presentano l’incremento più elevato, +6%; di contro, nei capoluoghi del Centro e del Nord Est la crescita si attesta al 3,2%.
Nel 2017, l’IMI (intensità del mercato immobiliare) è pari all’1,59%. La quota di abitazioni compravendute, rispetto allo stock esistente, è circa l’1,9% nel Nord Ovest e nel Nord Est, 1,7% circa nel Centro e si attesta intorno all’1,1% nel Sud e nelle Isole. In particolare, i capoluoghi del Nord Ovest con un IMI pari al 2,43% mostrano la migliore dinamica di mercato. L’IMI supera il 2% anche nei capoluoghi del Centro e del Nord Est. Sempre in termini di intensità del mercato immobiliare, i comuni minori nelle Isole e nel Sud sono quelli con i valori più bassi dell’IMI, prossimi all’1%.

Clicca qui per scaricare il rapporto completo dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

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Andamento del mercato delle aste immobiliari.

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Cala il numero delle aste immobiliari. Nel 2017, sono state oltre 234.340 le esecuzioni esperite in tutta Italia, per un valore a base d’asta pari a 30,2 miliardi di euro. Mentre nel 2016, erano 267.323, il 12,4% in più. Oltre il 44% delle aste ricade nelle regioni del Nord Italia.

Nel 2017, al primo posto per numero di esecuzioni immobiliari si conferma la Lombardia. Qui si trovano il 19% degli immobili messi all’asta in Italia. Al secondo posto c’è la Sicilia, seguita da Veneto, Puglia e Piemonte.

Oltre sette immobili su dieci di quelli messi all’asta è un’abitazione. Molti sono gli appartamenti, le mansarde, seguono gli attici, ville e villette, nella maggior parte di casi tutte abbinate ad autorimesse e/o cantine.

Solo il 4% sono negozi e uffici da sommare al 7% dei capannoni industriali e commerciali artigianali, opifici e laboratori artigianali.

Fonte: https://www.entietribunali.it/notizie/immobili-asta-andamento-mercato