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Dieci consigli utili dal Notariato per gli acquirenti di immobili in costruzione.

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Il Consiglio Nazionale del Notariato ha partecipato il 14 marzo ad una conferenza stampa svoltasi a Roma e organizzata a Montecitorio da Assocond Conafi per spiegare le nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione in vigore a partire dal prossimo 16 marzo, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il D. Lgs 122/2005, e con il quale si integra e dà piena attuazione alle garanzie già inserite nel 2005.

Con l’occasione il Notariato ha presentato un decalogo sulle nuove tutele in vigore a partire dal 16 marzo per gli acquirenti di immobili in costruzione. La legge sull’acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).

1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire?

Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

La tutela per chi compra prevede:

– l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;

– l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

2 – Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)?

Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?

La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione.

Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

4 – Da quando si applica la nuova legge?

Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

5 – La fidejussione ha una scadenza?

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare?

Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

7 – Cosa deve contenere il preliminare?

Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;

– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;

– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;

– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come?

La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.

Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

9 – Cosa succede se non si rispetta la norma?

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.

10 – Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato?

Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato

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Al via le comunicazioni del 2019 per risparmio energetico.

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Sono operativi da ieri i siti per l’invio delle comunicazioni relative agli interventi di risparmio energetico con fine lavori nel 2019 che possono beneficiare dell’ecobonus e/o del bonus casa. I portali sono raggiungibili dalle pagine detrazionifiscali.enea.it e acs.enea.it o dalla homepage del sito dell’Agenzia.

In particolare, sono disponibili i siti:

  • https://ecobonus2019.enea.it, attraverso il quale è possibile inviare i dati riguardanti gli interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente che usufruiscono di detrazioni Irpef e Ires; le percentuali di sconto sono distinte per tipologia di intervento (50%, 65%, 70%, 75%, 80% o 85%)
  • https://bonuscasa2019.enea.it, da utilizzare per trasmettere la documentazione relativa agli interventi di risparmio energetico (e utilizzo di fonti rinnovabili) che beneficiano delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie. Attenzione, la comunicazione all’Enea va fatta soltanto nel caso in cui il recupero immobiliare comprenda anche miglioramenti dell’efficienza energetica (e pertanto, in relazione agli interventi di ristrutturazione da cui non deriva un risparmio energetico non è necessario inviare alcuna documentazione).

Comunicazione entro 90 giorni, salvo eccezioni
La trasmissione della documentazione all’Enea deve essere effettuata entro 90 giorni dalla fine dei lavori, cioè dal collaudo, a prescindere dalla data dei pagamenti. E se l’intervento è semplice e non richiede collaudo, la data di fine lavori può essere provata anche mediante la documentazione emessa da chi ha eseguito l’opera o dal tecnico che compila la scheda informativa. Non è considerata valida, invece, l’autocertificazione del contribuente. A chiarirlo e a ribadirlo è stata l’Agenzia delle entrate con la risoluzione 244/2007 e la circolare 21/2010 (risposta 3.1).
Tuttavia, precisa l’Enea, in caso di lavori terminati tra il 1° gennaio e l’11 marzo 2019, il termine dei 90 giorni decorre da ieri.
Fonte: FiscoOggi

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La guida di Notariato e Associazioni dei consumatori dedicata al prestito vitalizio ipotecario.

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Il Consiglio Nazionale del Notariato e 14 Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione per la difesa dei consumatori, Unione Nazionale Consumatori) hanno realizzato, nell’ambito della campagna informativa Casa Bene Primario, un vademecum dedicato al “Prestito Ipotecario Vitalizio”.

Il foglio informativo nasce con l’obiettivo di orientare i cittadini verso una scelta consapevole delle opportunità e dei rischi che offre questo strumento finanziario riservato agli over 60, in vigore da marzo 2016, e rappresenta un’anteprima della 15° Guida per il Cittadino dedicata agli strumenti patrimoniali a tutela della terza età.

Ecco in breve di cosa si tratta:

Cos’è il Prestito Vitalizio Ipotecario (P.V.I.)?

È un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari (il “finanziatore”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”), garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenzialea garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese.

Se la persona che richiede il prestito è coniugata, costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del P.V.I. costituisce la residenza di entrambi i coniugi, i costituenti l’unione civile o i conviventi, il relativo contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, purché anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni di età.

Si può stabilire a priori la durata del P.V.I.?

No, perché dipende dalla durata della vita del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato al coniuge, al costituente l’unione civile o al convivente, si fa riferimento alla durata della vita del più longevo.

Quando il finanziatore può chiedere il rimborso integrale in un’unica soluzione del finanziamento?

Lo può fare alla morte del soggetto finanziatoo se vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento (es. diritto di usufrutto o di abitazione) sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.

Il rimborso integrale del P.V.I. come avviene?

Ci sono due possibilità di rimborso:

senza capitalizzazione: il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese prima del verificarsi degli eventi su indicati; quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale;
con capitalizzazione: alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese capitalizzati annualmente. Il finanziamento dovrà essere integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi su indicati. In caso di morte del soggetto finanziato, se il finanziamento è cointestato, il rimborso avverrà al momento della morte del più̀ longevo.
Cosa succede alla morte del soggetto finanziato?

Entro 12 mesi dalla morte del soggetto finanziato i suoi eredi devono rimborsare integralmente il finanziamento o, d’accordo con il finanziatore, provvedere in proprio alla vendita della casa.

Decorso tale periodo solo il finanziatore ha facoltà di vendere la casa, senza necessità di dover ricorrere a un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, soddisfacendo il suo credito e dando l’eventuale eccedenza agli eredi.

Se entro altri 12 mesi la vendita non si sarà perfezionata, il prezzo si ridurrà ogni anno del 15%, fino a quando la casa non sia venduta. Se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non coprirà il credito del finanziatore questo nulla potrà chiedere agli eredi.

Il ritardato rimborso degli interessi e delle spese può essere causa di risoluzione del contratto di P.V.I.?

Sì, se si è scelto il rimborso senza capitalizzazione, il finanziatore potrà chiedere la risoluzione del contratto nel caso di ritardato pagamentodella rata di rimborso degli interessi e delle spese qualora tale ritardo si sia verificato almeno 7 volte, anche non consecutive.

Dove viene iscritta l’ipoteca?

L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliaricon atto ricevuto o autenticato dal notaio.

La documentazione precontrattuale.

Per le caratteristiche del P.V.I. è molto importante ponderare la scelta e confrontare le diverse condizioni offerte, richiedendo al potenziale finanziatore i documenti precontrattuali che dovranno indicare chiaramente il capitale, le spese e gli interessi da pagarenel corso degli anni. Deve essere anche valutato con attenzione l’ammontare del prestito concesso: esso dipende dal valore di perizia della casa ma anche dall’età dei soggetti che lo richiedono e può variare da istituto a istituto.

Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato

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Novità per chi acquista da costruttori.

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Il legislatore interviene nuovamente a tutela degli acquirenti di immobili di nuova costruzione con alcune importanti novità introdotte dal D.lgs 12 gennaio 2019 n.14, in vigore dal 16 marzo 2019 e precisamente:

  • il contratto preliminare stipulato dall’acquirente con il costruttore deve essere sempre redatto in forma notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata);
  • al momento del rogito di compravendita, il costruttore deve consegnare alla parte acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale (c.d. “postuma”) a pena di nullità;
  • qualora la polizza assicurativa indennitaria decennale non venga fornita entro la data di stipula, l’acquirente può escutere la fideiussione che il costruttore ha consegnato al momento del contratto preliminare a garanzia degli acconti. Resta fermo infatti l’obbligo per il costruttore di consegnare, all’atto del contratto preliminare o in un momento precedente, una fideiussione di importo pari alle somme o al valore di ogni altro corrispettivo riscosso o da riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di compravendita.

Fonte: Studio Notaio Genghini

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Compravendite +9,3% nel IV trim 2018.

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Fonte MonitorImmobiliare:

Nel quarto trimestre del 2018 si sono registrate 167.068 compravendite di case, mettendo a segno un incremento del 9,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno prima (152.828 compravendite). E’ quanto si legge nell’ultimo rapporto trimestrale sulle compravendite di immobili residenziali pubblicato oggi dall’Agenzia delle Entrate (Osservatorio del mercato immobiliare).

L’incremento registrato nel quarto trimestre 2018, sottolinea il rapporto, è il più alto degli ultimi due anni e rappresenta il quindicesimo trimestre consecutivo di crescita per gli scambi di immobili a uso residenziale. Dai dati dell’Agenzia delle Entrate si ricava anche che nel 2018 si sono avute 578.647 compravendite, pari a un incremento di oltre 6,6% rispetto all’anno prima (che ha chiuso con 542.700 compravendite.

L’andamento delle compravendite di case vede valori positivi in tutte le otto principali citta’ metropolitane.

“Particolarmente solido – si legge nel rapporto delle Entrate – risulta il trend di crescita nei due mercati più significativi, ovvero Milano,+9,5%, dopo un -2,4% registrato nel trimestre precedente,e Roma,+10,9%,che migliora il risultato del III 2018, era +3,3%”.

Tassi tendenziali di crescita particolarmente elevati si sono registrati a Bologna con +20,9% (che segue il +23,5% registrato nel trimestre precedente) e Palermo con +18,5% (“in netto miglioramento rispetto al +8,1% del trimestre precedente”). Incrementi anche a Torino con +4,8% (era +4,4% nel trimestre precedente), Napoli con +7,0% (+3,3% nel trimestre precedente), Genova con +6,4% (+6,9% nel trimestre precedente) e Firenze con +4,8% (+7,2% nel trimestre precedente). Complessivamente, nelle otto principali città si sono registrate 28.843 compravendite di case, pari a un incremento del 9,7% in più rispetto al IV trimestre 2017. L’incremento tendenziale nel III trimestre 2018 era stato del 3,8 per cento.

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Prorogata all’8 marzo la comunicazione spese ristrutturazione condominio 2019.

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L’Agenzia delle Entrate ha prorogato al prossimo 8 marzo 2019 il termine per la comunicazione delle spese di ristrutturazione 2019 in condominio.
E’ quanto stabilito dall’Amministrazione Finanziaria con un provvedimento del Direttore emanato d’intesa con la Ragioneria Generale dello Stato con l’obiettivo di venire incontro alle esigenze manifestate dalle associazioni di categoria.
Gli amministratori di condominio dovranno inviare i dati relativi alle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali, nonché i dati relativi all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

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Visure immobiliari catastali e ipotecarie. Richiedile ora on line, e’ molto semplice!

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Le visure immobiliari (ipotecarie e catastali) sono molto utili in caso di compravendite, successioni, recupero crediti, sistemazioni patrimoniali. Grazie alle visure immobiliari è possibile, ad esempio:

  • accertare la reale proprietà di un immobile
  • ottenere i dati identificativi corretti di un immobile
  • verificare la presenza di gravami quali pignoramenti, ipoteche e sequestri
  • rintracciare i beni di proprietà del debitore ed effettuare indagini patrimoniali

Scopri di seguito cosa possiamo fare per te! Garantiamo assistenza gratuita sui servizi richiesti via e-mail, WhatsApp o telefono. E’ possibile richiedere le visure compilando il modulo qui sotto o scrivendo a immobiliare@gp-consult.it.

N.B. Tutti i prezzi sotto indicati si intendono IVA e spese incluse. Si prega di inserire i propri dati per la fatturazione.

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