Immobiliare

La cessione dei beni nel concordato. Studio n. 14/2020 del Consiglio Nazionale del Notariato.

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Lo studio si incentra sulle forme delle cessioni in ambito concordatario, tanto con riferimento alla legislazione vigente come a quella derivante dal codice della crisi. In particolare lo stesso si sofferma sui riflessi della regola di competitività, che caratterizza la liquidazione concordataria, sia sul procedimento che sull’esito della vendita. Il tutto con particolare attenzione agli aspetti che riguardano gli atti di trasferimento che conseguono tanto alle vendite organizzate secondo il codice di procedura, come quelle conseguenti alle vendite a schema libero, in quest’ultimo caso verificando l’applicabilità delle ipotesi di nullità previste dalle leggi per le cessioni fra vivi, nonché le problematiche scaturenti da eventuali vizi procedurali.

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Fisco

Decreto liquidità: nuova circolare dell’Agenzia delle Entrate (n. 9 del 13 aprile 2020).

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Con la circolare n. 9 del 13 aprile 2020, l’Agenzia delle Entrate effettua una nuova ricognizione delle disposizioni emanate negli ultimi giorni per far fronte alla crisi di liquidità determinata dall’emergenza Covid19, inquadrando l’ambito applicativo di riferimento, coordinando gli ultimi chiarimenti con quelli forniti in altri documenti di prassi e rispondendo, allo stesso tempo, ai numerosi quesiti posti da associazioni di categoria, operatori e stampa specializzata.

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Fisco

Misure fiscali del “Cura Italia”: lo stop per la successione.

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Anche la dichiarazione di successione beneficia della sospensione dei termini per l’emergenza Covid-19. L’appuntamento dichiarativo dei chiamati all’eredità, infatti, rientra a pieno titolo fra gli “adempimenti tributari” sospesi dal decreto “Cura Italia”, al momento all’esame del Parlamento per la sua conversione in legge, (articolo 62 del Dl n. 18/2020) che ha previsto la sospensione degli adempimenti tributari diversi dai versamenti, nel periodo compreso tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020.

Anche se la proroga del termine di presentazione della dichiarazione di successione non è espressamente menzionata nel testo normativo “d’emergenza”, questa potrebbe rientrare nella sospensione degli adempimenti tributari in senso lato, come indicato, tra l’altro, dal ministero dell’Economia e delle Finanze sul sito istituzionale. In relazione alla denuncia di successione, i termini entro cui presentare il modello dichiarativo beneficiano della stessa sospensione riservata agli adempimenti tributari. Appare chiaro infatti che di adempimento tributario si tratta, visto che l’invio dell’apposito modello all’Agenzia delle entrate deve essere effettuato entro 12 mesi dalla data del decesso, ai sensi dell’articolo 31 del Tu n. 346/1990, ed è finalizzato al pagamento delle imposte.
Se il termine di presentazione della dichiarazione di successione cade tra l’8 marzo e il 31 maggio 2020, per effetto della misura di sospensione dei termini, l’adempimento dovrà essere effettuato entro il 30 giugno 2020, come previsto dall’articolo 62, contenuto tra le disposizioni fiscali a sostegno della liquidità delle famiglie e delle imprese contenute del “Cura Italia”.

Il contribuente che comunque intende presentarla, è tenuto a pagare le relativa imposte e diritti, in quanto tali versamenti ad oggi non rientrano tra quelli sospesi.
Gli uffici dell’Agenzia continueranno a lavorare le dichiarazioni di successione presentate in questa fase di emergenza, in modo quanto più tempestivo per consentire al contribuente un veloce accesso ai conti del de cuius.
Considerato il periodo eccezionale, il contribuente che non può trasmettere la successione telematica in autonomia, potrà presentarla, come previsto dalle istruzioni alla “dichiarazione di successione e domanda di voltura catastale”, per il tramite dell’Ufficio competente in base all’ultima residenza del defunto, tramite Pec o e-mail, inviando il modello (conforme a quello approvato) compilato e sottoscritto, allegando il documento di identità, l’atto notorio e tutta la documentazione necessaria alla lavorazione da parte delle strutture dell’Agenzia, impegnandosi a depositare tutti gli originali una volta finito il periodo di emergenza.
Unitamente alla dichiarazione il contribuente dovrà presentare anche il modello F24 con il versamento delle imposte e dei tributi autoliquidati o la richiesta di addebito tramite l’apposito modello con le coordinate del proprio conto corrente.

Nei casi residuali in cui è ammesso, il contribuente potrà inviare al medesimo Ufficio il modello di successione 4, cioè quello cartaceo, avvalendosi sempre della Pec, e-mail, raccomandata. Sarà cura dello stesso contribuente comunicare all’Ufficio un riferimento e-mail e un numero di telefono su cui ricevere eventuali comunicazioni e informazioni.

Fonte Fisco Oggi

Fisco

Immobile abitativo o strumentale: diverse le imposte da applicare.

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Il trattamento tributario da applicare ai trasferimenti di fabbricati posti in essere da un soggetto Iva, dipende dalla categoria catastale dell’immobile trasferito e non dall’utilizzo di fatto del bene. Questo principio è stato confermato dalla Corte di cassazione, con la sentenza n. 4074 del 18 febbraio 2020.

Prima di esaminare la vicenda specifica giunta all’esame della suprema Corte, occorre premettere che, al fine di stabilire se un trasferimento di fabbricato da parte di un soggetto Iva rientra nel regime di imponibilità o di esenzione Iva, bisogna tener conto di quanto disposto dall’articolo 10 del Dpr n. 633/1972.
Il numero 8-bis di tale norma disciplina i trasferimenti di immobili abitativi, mentre il successivo numero 8-ter disciplina i trasferimenti di immobili strumentali.
Oltre alla natura del bene trasferito, al fine del corretto inquadramento dell’operazione, occorre considerare soprattutto:

  • la natura del soggetto cedente
  • il periodo di tempo trascorso tra l’ultimazione della costruzione o della ristrutturazione del fabbricato e la cessione del bene
  • l’eventuale opzione per l’assoggettamento a Iva formulata dal cedente.

Sulla base di tali variabili, e tenuto conto di quanto disposto dal citato numero 8-bis dell’articolo 10, i trasferimenti di fabbricati abitativi da parte di soggetti Iva sono disciplinati dalle seguenti regole:

  1. in generale il trasferimento di un’abitazione da parte di un soggetto Iva costituisce operazione esente Iva, l’imposta di registro sarà applicata in misura proporzionale
  2. l’operazione è imponibile ai fini Iva, soltanto nei seguenti casi particolari, nei quali l’imposta di registro sarà applicata in misura fissa:
      • la cessione è posta in essere dall’impresa costruttrice o dall’impresa che vi ha eseguito i lavori di ristrutturazione di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del testo unico sull’edilizia, Dpr n. 380/2001, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori o dell’intervento
      • la cessione è effettuata dalle stesse imprese oltre il termine di 5 anni sopra indicato, e il cedente ha optato per l’assoggettamento a Iva dell’operazione
      • la cessione riguarda un’abitazione destinata ad alloggio sociale, come definito dal decreto del 22 aprile 2008 del ministero delle Infrastrutture e, nell’atto, il cedente ha esercitato l’opzione per l’imposizione.

In base a quanto riportato nel citato numero 8-ter del medesimo articolo 10, invece, i trasferimenti di fabbricati strumentali da parte di soggetti Iva sono disciplinati dalle seguenti regole:

  1. anche per gli immobili strumentali, in generale, opera il regime di esenzione Iva, l’imposta di registro sarà, comunque, applicata in misura fissa, ai sensi dell’articolo 40 del Dpr n. 131/1986;
  2. l’operazione è imponibile ai fini Iva soltanto nei seguenti casi particolari, nei quali l’imposta di registro sarà applicata in misura fissa:
      • la cessione è posta in essere dall’impresa costruttrice o dall’impresa che vi ha eseguito i lavori di ristrutturazione di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del testo unico sull’edilizia, Dpr n. 380/2001, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori o dell’intervento (imponibilità Iva per obbligo)
      • la cessione è effettuata dalle stesse imprese oltre il termine di 5 anni sopra indicato, e il cedente ha optato per l’assoggettamento a Iva dell’operazione (imponibilità Iva su opzione)
      • la cessione è effettuata da altre imprese, a prescindere dal tempo intercorso tra la fine dei lavori e il trasferimento e il cedente ha esercitato l’opzione per l’imponibilità a Iva (imponibilità Iva su opzione).

Come si può notare, il regime Iva applicabile alle due tipologie di beni (abitativi e strumentali) non è del tutto coincidente, sia per quanto riguarda l’applicazione dell’Iva, che per quanto riguarda l’applicazione dell’imposta di registro.
Il caso preso in esame dalla sentenza in commento ha riguardato un trasferimento posto in essere da una Srl, di un fabbricato, in relazione al quale, in atto si attestava che:

  • l’immobile, al momento della vendita era classificato nella categoria catastale A/3
  • l’immobile era, di fatto, utilizzato ad uso ufficio
  • la società cedente non aveva costruito l’immobile, ma lo aveva acquistato a titolo oneroso alcuni anni prima
  • la vendita era posta in essere oltre 5 anni dagli ultimi interventi edilizi realizzati sull’immobile.

In atto la società cedente aveva esercitato l’opzione per l’assoggettamento a Iva dell’operazione, richiamando, a tal fine, il numero 8-ter dell’articolo 10 del Dpr n. 633/1972.
Di conseguenza, in sede di registrazione, il notaio, in considerazione del fatto che l’immobile era utilizzato quale ufficio, aveva versato le imposte previste per i trasferimenti di immobili strumentali (imposta di registro in misura fissa, imposta ipotecaria con l’aliquota del 3% e imposta catastale con l’aliquota dell’1%).
L’ufficio presso il quale era stato registrato l’atto, invece, sulla base della categoria catastale dell’immobile (A/3), aveva applicato il regime previsto per gli immobili abitativi con riferimento alla data di stipula dell’atto (esenzione Iva, in quanto l’immobile non era stato costruito né ristrutturato dalla società cedente e applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 7%, dell’imposta ipotecaria con aliquota del 2% e dell’imposta catastale con l’aliquota dell’1%).
A seguito del ricorso presentato dalla società destinataria dell’avviso di liquidazione la Commissione tributaria provinciale di Bari aveva ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione emesso dall’ufficio, mentre la Commissione tributaria regionale della Puglia aveva accolto la tesi della società.
La Corte di cassazione, con la sentenza in commento, richiamando le proprie precedenti sentenze n. 30157/2017 e n. 22765/2016, ha ribadito che l’unico criterio oggettivo da utilizzare per individuare la strumentalità dell’immobile è rappresentato dalla categoria catastale del bene al momento del trasferimento. Si è ritenuta irrilevante “…l’esistenza di un progetto di trasformazione del bene, in quanto nulla garantisce che il progetto sia realizzato e che esso determini un nuovo classamento”.
Di conseguenza si è deciso che, nel caso in esame doveva applicarsi il trattamento tributario previsto per gli immobili abitativi, in considerazione della categoria catastale del bene (A/3).
Pertanto, poiché l’alienante non era la società che aveva costruito o ristrutturato l’immobile, è stato ritenuto che la vendita doveva essere assoggettata a imposta di registro in misura proporzionale e, quindi, non era possibile optare per l’applicazione dell’Iva.

L’orientamento della Corte di cassazione è conforme ai principi espressi, in più occasioni, dall’Amministrazione finanziaria.
Con la circolare n. 27 del 4 agosto 2006, ad esempio, si era già affermato che la distinzione tra immobili abitativi e strumentali deve essere operata con riferimento alla categoria catastale del fabbricato, a prescindere dall’effettivo utilizzo del bene. In particolare, si è precisato che devono essere considerati fabbricati abitativi gli immobili censiti nelle categorie catastali da “A/1” ad “A/11”, con esclusione della categoria “A/10”, riservata agli uffici.
La successiva circolare n. 18 del 29 maggio 2013 ha specificato che i fabbricati strumentali sono, invece, censiti nella categoria “A/10”, e negli interi gruppi catastali “B”, “C”, “D” ed “E”.
Nel caso di specie, l’operato dell’ufficio, conforme ai chiarimenti di prassi, è stato ritenuto legittimo dalla Corte di cassazione.

Fonte Fisco Oggi

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2019: fallimenti in calo.

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Secondo l’analisi di CRIBIS si torna ai livelli del 2010; con un trend positivo del settore dell’edilizia dal 2015. Inoltre i concordati preventivi sono diminuiti del 73,5% negli ultimi 6 anni.

Nel 2019 i fallimenti delle imprese italiane sono diminuiti dell’1,7% rispetto al 2018, passando da 11.233 a 11.044: è quanto emerge dall’Analisi dei fallimenti in Italia condotta da CRIBIS, società del Gruppo CRIF specializzata nella business information. I cali più significativi nel settore dell’edilizia (-12,2%, 1.974 aziende fallite) che conferma così il proprio trend positivo dal 2015; per la prima volta in aumento dagli ultimi cinque anni, invece, i fallimenti nel settore industriale (+3,8%, con 2.086 aziende vs 2.010) e nel commercio (+1,3%, 3.521 vs 3.475).

L’analisi di CRIBIS ha inoltre rilevato nel 2019 2.567 fallimenti nel settore dei servizi (-1,6%), a fronte dei 3.019 del 2015, anno nero per il comparto negli ultimi 10 anni, mentreil 2014 è stato l’anno con più imprese fallite nei settori del commercio (4.643), dell’edilizia (3.343) e dell’industria (3.247).

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D.L. Cura Italia nell’analisi dell’Ordine Nazionale dei Commercialisti.

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Il decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, denominato “Cura Italia”, introduce una serie di misure di potenziamento del servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, per complessivi 25 miliardi, che va ad aggiungersi ai precedenti interventi confluiti nei decreti-legge n. 14 del 9 marzo 2020, n. 11 dell’8 marzo 2020, n. 9 del 2 marzo e n. 6 del 22 febbraio.

Le misure si muovono lungo quattro direttrici:

  1. finanziamento e potenziamento della capacità di intervento del Sistema sanitario, della Protezione civile e degli altri soggetti pubblici impegnati sul fronte dell’emergenza;
  2. sostegno ai lavoratori e alle aziende per la difesa del lavoro e del reddito;
  3. sostegno alla liquidità delle famiglie e delle micro, piccole e medie imprese, tramite il sistema bancario e l’utilizzo del fondo centrale di garanzia;
  4. sospensione degli obblighi di versamento di tributi e contributi e di altri adempimenti fiscali e introduzione di incentivi fiscali.

Il documento fornisce una prima sintesi delle disposizioni di maggiore interesse, rimandando ulteriori approfondimenti a successivi interventi.

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Immobiliare

La proposta d’acquisto immobiliare.

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La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d’acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra“. Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo l’affare venga concluso. Nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto è consigliabile:

  • fissare una durata la più breve possibile per la validità dell’offerta;
  • prevedere una caparra minima. Fino a quando la proposta d’acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.

Prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto è altamente raccomandato ricevere dal venditore la documentazione dell’immobile, in particolare i documenti relativi alla provenienza (compravendita, successione…), per verificare la presenza di situazioni particolari o problematiche varie. E’ anche molto importante effettuare già in questo momento delle visure ipotecarie e catastali per verificare che l’immobile non sia gravato da ipoteche, pignoramenti, sequestri…

Se hai bisogno di aiuto nella fase di acquisto di un immobile, specie se in assenza di agenzia immobiliare, possiamo aiutarti effettuando gli opportuni controlli sull’immobile (come le visure ipotecarie) e aiutandoti nella redazione della proposta d’acquisto.

Fisco

D.L. Cura Italia: 600 Euro una tantum alle Partite IVA.

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Secondo l’articolo 26 del D.L.  “Cura Italia” del 16 marzo 2020 “ai liberi professionisti titolari di partita iva attiva alla data del 23 febbraio 2020 e ai lavoratori titolari di rapporti di collaborazione coordinata e continuativa attivi alla medesima data, iscritti alla Gestione separata di cui all’articolo 2, comma 26, della legge 8 agosto 1995, n. 335, non titolari di pensione e non iscritti ad altre forme previdenziali obbligatorie, è riconosciuta un’indennità per il mese di marzo pari a 600 euro. L’indennità di cui al presente articolo non concorre alla formazione del reddito ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.”

Si precisa che il testo non è definitivo e che il testo ufficiale sarà pubblicato in Gazzetta Ufficiale in giornata.

Immobiliare

Property Check-Up e visure immobiliari

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Il nostro “Property Check-Up” è un pacchetto di servizi molto utile per l’acquirente prima di una compravendita immobiliare. Il servizio prevede:

  • analisi del titolo di provenienza (per verificare presenza di eventuali diritti di terzi, vincoli o situazioni particolari)
  • visure catastali
  • visure ipotecarie (per verificare presenza di eventuali formalità pregiudizievoli quali pignoramenti, ipoteche, sequestri…)
  • una relazione scritta finale

Le visure immobiliari (ipotecarie e catastali) sono molto utili in caso di compravendite, successioni, recupero crediti, sistemazioni patrimoniali. Grazie alle visure immobiliari è possibile, ad esempio:

  • accertare la reale proprietà di un immobile
  • ottenere i dati identificativi corretti di un immobile
  • verificare la presenza di gravami quali pignoramenti, ipoteche e sequestri
  • rintracciare i beni di proprietà del debitore ed effettuare indagini patrimoniali

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Ipoteca dopo il decreto ingiuntivo: soltanto pro creditore originario.

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L’iscrizione ipotecaria può essere eseguita dal soggetto che ha ottenuto il decreto ingiuntivo, non assumendo rilevanza la successiva cessione del credito in blocco se non per le vicende ulteriori rispetto alla iscrizione. La Corte d’appello di Roma con provvedimento n. 578/2020 del 23 gennaio 2020 ha rigettato il ricorso del contribuente contro l’iscrizione dell’ipoteca eseguita dalla Conservatoria.

La vicenda trae origine dalla’iscrizione con riserva, eseguita dalla Conservatoria di Roma 2. La richiesta formalità concerneva la iscrizione ipotecaria in forza di decreto ingiuntivo ottenuto dalla Banca per un credito ceduto poi alla reclamante, come da contratto di cessione di credito in blocco.
Il tribunale competente con provvedimento n. 578/2020 rigetta il reclamo confermando l’operato della conservatoria.

Il ricorrente, in particolare, sosteneva che l’ipoteca potesse essere iscritta a pieno titolo in favore della parte cessionaria del credito, ai sensi del combinato disposto degli articoli 2808, 2818 e 2839 del codice civile, in quanto titolare sostanziale del credito, e che inoltre “la legittimazione della stessa cessionaria ad iscrivere ipoteca a garanzia del credito ceduto emergerebbe dal coordinamento delle suddette disposizioni in tema di ipoteca con quelle dettate per la cessione del credito ed in particolare con l’art. 1263 c.c.”
La parte reclamante propone giudizio avverso il provvedimento del giudice di primo grado dinnanzi la Corte d’appello di Roma.

Pronuncia Corte d’appello di Roma
Il Collegio, respingendo le istanze di parte, conferma il giudizio di primo grado, replicando l’orientamento già espresso dalla Corte e ripercorrendo le valutazioni proposte dalla Cassazione nel sostenere che “il decreto ingiuntivo non può che dar luogo alla iscrizione ipotecaria in favore dello stesso creditore che ha ottenuto il decreto, anche se a chiederlo sia il soggetto subentrato nella posizione del creditore originario”.
Dunque da ritenere corretta “la successiva annotazione della vicenda surrogatoria a margine dell’iscrizione ipotecaria, potendo la trasmissione dell’ipoteca verificarsi solo dopo la sua accensione, che consegue all’iscrizione costitutiva della garanzia reale nei registri immobiliari”.
La distinzione operata dal legislatore tra richiedente l’iscrizione e il soggetto in favore del quale la stessa deve essere operata conferma in realtà che l’iscrizione può essere effettuata solo in favore del creditore originario, munito di titolo idoneo a costituire l’iscrizione, seppur il richiedente può essere persona diversa.
Anche il richiamo all’articolo 1263 codice civile ha rilevanza nel senso opposto a quello sostenuto dalla parte ricorrente. La stessa disposizione infatti “legittima la successiva annotazione a margine dell’iscrizione della trasmissione stessa, ma non incide sulle formalità da seguire per l’iscrizione originaria”.
In conclusione pertanto, l’iscrizione ipotecaria può essere eseguita dal soggetto che ha ottenuto il decreto ingiuntivo, non assumendo rilevanza la successiva cessione del credito in blocco se non per le vicende ulteriori rispetto alla iscrizione. La cessione del credito infatti potrà essere eseguita in annotazione esclusivamente dopo la iscrizione originaria.

Fonte Fisco Oggi

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Coronavirus, l’Agenzia apre gli uffici soltanto per la ricezione degli atti

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Dal 10 marzo, gli uffici territoriali e uffici provinciali-territorio dell’Agenzia delle entrate rimarranno aperti soltanto per la ricezione degli atti. In particolare, presso le sedi degli uffici sarà possibile consegnare documenti e richiedere servizi per la successiva lavorazione in back-office.
La misura è stata adottata in relazione all’emergenza sanitaria derivante dalla diffusione del Covid-19 e a seguito dell’emanazione del Dpcm del 9 marzo 2020, per ridurre al minimo l’affluenza dei contribuenti agli sportelli e le occasioni di contagio.

L’Agenzia invita a utilizzare i canali telematici per la richiesta di servizi e ricorda che è possibile ricorrere alla posta elettronica certificata (gli indirizzi sono riportati sul sito internet delle Entrate nell’area nazionale e in quelle regionali) per la presentazione di istanze e documenti che saranno lavorati in back- office e il cui esito sarà comunicato dall’ufficio sempre con posta elettronica.

Operativi, inoltre, per contattare gli uffici, altri canali di comunicazione come Civis, posta elettronica non certificata e telefono. Tutte le informazioni sono disponibili sul sito dell’Agenzia.

Per i servizi di assistenza di carattere generale è attivo il numero verde 800.90.96.96, contattabile da telefono fisso, o il numero 06/96.66.89.07 tramite cellulare.

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Coronavirus, bloccate anche le cause condominiali

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Fino al 22 marzo nessuna udienza, nemmeno per cause condominiali. L’art. 1, secondo comma, del d.l. n. 11/2020 stabilisce che «a decorrere dal giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto e sino al 22 marzo 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari, con le eccezioni indicate all’articolo 2, comma 2, lettera g), sono rinviate d’ufficio a data successiva al 22 marzo 2020».

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Mercato immobiliare italiano: cresce il settore non residenziale

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<<Da Fisco Oggi>> Nel quarto trimestre 2019 il mercato immobiliare non residenziale ha mostrato in tutti i segmenti una tendenza di tipo espansivo, per quanto con tassi assai differenziati; il tasso tendenziale aggregato, che esprime la variazione dei volumi compravenduti rispetto all’analogo trimestre del 2018 per l’intero settore, è risultato pari a +4,9%, leggermente inferiore al +5,6% del trimestre precedente.

I dati completi, sia di sintesi che di dettaglio, sono esposti nel documento “Non Residenziale – Statistiche IV trimestre 2019”, curato dall’ufficio Statistiche e Studi della direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate e da oggi disponibile sul sito internet dell’Agenzia.

I quattro segmenti individuati all’interno del settore non residenziale sono rispettivamente il terziario-commerciale (il più consistente, con oltre 31.000 unità compravendute, oltre il 56% del totale), il produttivo, il produttivo agricolo ed un quarto, di carattere residuale, composto per la quasi totalità da immobili appartenenti alle categorie catastali del gruppo F.

Si propone, a seguire, una breve analisi di ciascun segmento.

Segmento terziario-commerciale
In termini aggregati, il primo dei segmenti di mercato individuati, il terziario-commerciale, ha visto nel quarto trimestre del 2019 un’espansione dei volumi compravenduti del 6,2%.
Tutte le macroaree in cui è stato ripartito il territorio italiano hanno presentato tassi positivi, compresi tra il +10% delle Isole, che restano l’area meno dinamica in termini assoluti, e il + 2,8% del Sud; l’espansione ha interessato in modo mediamente abbastanza omogeneo comuni di grande e di piccola dimensione, se si pensa che i tassi dei comuni capoluogo di provincia e di quelli non capoluogo sono risultati rispettivamente +7,5% e +5,8%.

Il rapporto individua poi all’interno del segmento in esame, come di consueto, quattro sotto-aggregazioni: uffici e studi privati, negozi e laboratori, depositi commerciali e autorimesse e un quarto insieme residuale. Ciò che emerge è che la tendenza espansiva dei volumi di compravendita accomuna tutte e quattro queste sotto-aggregazioni, anche con riferimento alle relative ripartizioni territoriali in macroaree.
Uffici e studi privati, in particolare, hanno visto un incremento delle compravendite rispetto al trimestre analogo dell’anno precedente dell’8,3% alla scala nazionale, anche se con una compressione delle relative superfici medie compravendute (-7,3 m2); negozi e laboratori sono cresciuti, in termini di volume scambiato, del 6,4%, con superfici medie sostanzialmente inalterate (in contrazione al nord, in espansione al centro e al sud); per depositi commerciali e autorimesse i volumi scambiati sono cresciuti del 4,4%, con superfici medie in leggero calo (-2,1 m2), soprattutto per effetto delle dinamiche del nord e del centro; l’aggregazione residuale, infine, per quasi il 75% rappresentata da immobili destinati a speciali esigenze commerciali (categoria catastale D/8), ha visto un aumento delle compravendite di oltre il 20%.
Un ultimo prospetto viene dedicato all’approfondimento relativo alle otto principali città per dimensione demografica: le due di gran lunga più importanti in termini di mercato, Milano e Roma, mostrano una solida tendenza espansiva in tutte e quattro le sotto-aggregazioni precedentemente ricordate, mentre in generale si può rilevare come i tassi risultino mediamente più elevati rispetto a quelli visti alla scala nazionale, pur con qualche eccezione di segno negativo riscontrabile in ciascun comparto.

Segmento produttivo
Il segmento produttivo presenta, tra i quattro, il tasso aggregato più basso, +1,5%, a conferma di una tendenza sostanzialmente stazionaria in atto da almeno un anno; in questo caso la macroarea territoriale che con il suo tasso negativo comprime il dato aggregato nazionale è il Nord Est, con un tasso di -8,5%.
L’analisi presenta anche un’ulteriore segmentazione, sviluppata sulla base della rendita catastale, scelta, almeno in prima approssimazione, quale parametro di definizione qualitativa delle unità immobiliari; ciò che risulta è un’espansione delle compravendite concentrata soprattutto sulla fascia di rendita più alta (+13,6% per gli immobili con rendita oltre 10.000 euro), con una tendenza prevalentemente di segno negativo nelle altre fasce individuate (eccetto quella compresa tra 100 e 500 euro).

Segmento produttivo agricolo
Il segmento produttivo agricolo prosegue il proprio andamento altalenante, con un tasso aggregato nazionale di +11% che fa seguito al -3,6% registrato nel trimestre precedente.
L’espansione ha interessato tutte le aree territoriali del Paese, ad eccezione delle Isole (dove si è registrato un -3,1%); la dinamica più rilevante è quella che ha interessato il Centro, dove si è avuta una crescita dei volumi delle compravendite di oltre un terzo (+36,9%), mentre il mercato più consistente permane quello del Nord Est (337 unità compravendute nel trimestre, +8,2% rispetto all’anno precedente).

Altre destinazioni
Il rapporto presenta infine, come accennato, una quarta aggregazione che raccoglie tutte le unità scambiate che non rientrano nei raggruppamenti precedenti, pari ad oltre un terzo del totale (Ntn 18.943); si tratta per oltre il 97% di immobili appartenenti al gruppo catastale F. Come anticipato, anche in questo caso, rispetto al quarto trimestre del 2018, si è registrato un incremento delle compravendite (+3,1%), dato che ha concorso a consolidare la tendenza aggregata del settore.

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Nuovo studio del Notariato – Gli “incentivi per la valorizzazione edilizia”

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Segnaliamo un interessante studio del Consiglio Nazionale del Notariato su una tematica molto importante:  gli “incentivi per la valorizzazione edilizia” di cui all’art. 7 del Decreto Legge 30 aprile 2019, n. 34 (c.d. Decreto Crescita) convertito con modificazioni con Legge 28 giugno 2019 n. 58.

Lo studio tiene conto delle modifiche apportate dalla legge di conversione e riporta le interpretazioni contenute nei primi documenti di prassi emanati in materia dall’Agenzia delle Entrate. Affronta anche le varie problematiche che si cominciano a porre in fase applicativa.

Studio n. 12-2020/T

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Dieci consigli utili dal Notariato per gli acquirenti di immobili in costruzione.

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Il Consiglio Nazionale del Notariato ha partecipato il 14 marzo ad una conferenza stampa svoltasi a Roma e organizzata a Montecitorio da Assocond Conafi per spiegare le nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione in vigore a partire dal prossimo 16 marzo, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il D. Lgs 122/2005, e con il quale si integra e dà piena attuazione alle garanzie già inserite nel 2005.

Con l’occasione il Notariato ha presentato un decalogo sulle nuove tutele in vigore a partire dal 16 marzo per gli acquirenti di immobili in costruzione. La legge sull’acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).

1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire?

Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

La tutela per chi compra prevede:

– l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;

– l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

2 – Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)?

Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?

La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione.

Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

4 – Da quando si applica la nuova legge?

Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

5 – La fidejussione ha una scadenza?

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare?

Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

7 – Cosa deve contenere il preliminare?

Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;

– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;

– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;

– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come?

La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.

Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

9 – Cosa succede se non si rispetta la norma?

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.

10 – Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato?

Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato

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Al via le comunicazioni del 2019 per risparmio energetico.

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Sono operativi da ieri i siti per l’invio delle comunicazioni relative agli interventi di risparmio energetico con fine lavori nel 2019 che possono beneficiare dell’ecobonus e/o del bonus casa. I portali sono raggiungibili dalle pagine detrazionifiscali.enea.it e acs.enea.it o dalla homepage del sito dell’Agenzia.

In particolare, sono disponibili i siti:

  • https://ecobonus2019.enea.it, attraverso il quale è possibile inviare i dati riguardanti gli interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente che usufruiscono di detrazioni Irpef e Ires; le percentuali di sconto sono distinte per tipologia di intervento (50%, 65%, 70%, 75%, 80% o 85%)
  • https://bonuscasa2019.enea.it, da utilizzare per trasmettere la documentazione relativa agli interventi di risparmio energetico (e utilizzo di fonti rinnovabili) che beneficiano delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie. Attenzione, la comunicazione all’Enea va fatta soltanto nel caso in cui il recupero immobiliare comprenda anche miglioramenti dell’efficienza energetica (e pertanto, in relazione agli interventi di ristrutturazione da cui non deriva un risparmio energetico non è necessario inviare alcuna documentazione).

Comunicazione entro 90 giorni, salvo eccezioni
La trasmissione della documentazione all’Enea deve essere effettuata entro 90 giorni dalla fine dei lavori, cioè dal collaudo, a prescindere dalla data dei pagamenti. E se l’intervento è semplice e non richiede collaudo, la data di fine lavori può essere provata anche mediante la documentazione emessa da chi ha eseguito l’opera o dal tecnico che compila la scheda informativa. Non è considerata valida, invece, l’autocertificazione del contribuente. A chiarirlo e a ribadirlo è stata l’Agenzia delle entrate con la risoluzione 244/2007 e la circolare 21/2010 (risposta 3.1).
Tuttavia, precisa l’Enea, in caso di lavori terminati tra il 1° gennaio e l’11 marzo 2019, il termine dei 90 giorni decorre da ieri.
Fonte: FiscoOggi